의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’인 15층 공동주택의 5층 502호입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 3~6층과 15층은 아파트로 주거용 이용 중이며, 이 물건도 공부상 아파트입니다. 감정가 218,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 74,774,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
등기 구조의 기준점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 소유권은 주식회사제네시스산업개발로 이전됐고, 다수의 근저당·가등기·압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 자료상 이들 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 처리되며, 조사된 전입자 12명도 모두 말소기준일보다 늦게 전입했습니다. 따라서 권리표상 실질취득액은 최저가와 같은 74,774,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 5층 502호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교면적 49.2㎡ · 15층 건물 내 5층 |
| 건물 명칭 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 표시 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 74,774,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 처리
말소기준권리는 2019.10.25. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐지만, 권리의 기준 순위는 최초 설정일을 따릅니다. 2021.03.17. 설정된 후순위 근저당권 960,000,000원과 2022.07.22. 접수된 주식회사비에스디엠의 소유권이전청구권가등기, 2024.07.19. 임의경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후입니다.
② 점유·임차인 — 대항력 인수는 0원, 명도 난도는 별개
현황조사상 점유·전입 신고자는 12명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인된 사람은 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 1명뿐이며, 나머지 11명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자는 12명 모두 확인되지 않았고, 장영숙은 2024.09.30. 배당요구를 신청했습니다.
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영숙 배당요구 2024.09.30 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 2022년 거래 대비 낮지만 현재 시세는 별도 확인
에버리치의 유사 면적 실거래는 2022년 3건입니다. 평균 거래가는 255,666,666원, 최신 거래는 2022.07.의 251,000,000원입니다. 현재 최저가 74,774,000원은 이 평균의 29.2%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
감정가 218,000,000원도 이 거래 평균보다 낮고, 세 차례 유찰된 실질취득액 74,774,000원은 과거 거래가격과 큰 차이를 보입니다. 그러나 비교 거래가 2022.05~07에 집중돼 있고 2022년 이후의 거래 흐름은 확인되지 않습니다. 따라서 “2022년 실거래 대비 낮다”고는 말할 수 있지만, 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 과거 평균 255,666,666원을 그대로 목표 매도가로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,745,932원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 150,000,000원 | 73,028,068원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,383,575,166원 중 예상 배당은 집행비용을 제외하고 73,028,068원이며, 예상 미배당액은 3,310,547,098원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 3,310,547,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 50,999,648원 | 3,332,575,518원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,639,260원 | 35,579,753원 | 3,347,995,413원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며, 감정평가상 15층 공동주택 건물의 3~6층 및 15층은 현재 주거용 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택과 일반주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m의 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 장방형의 공동주택 건부지입니다.
- 설비. 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기와 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로3류와 접하고, 과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역· 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2019.09.06. 사용승인된 52세대 건물로, 유사 면적 실거래 표본은 3건이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2021.05.10.과 2022.07.22. 가등기의 담보가등기 여부, 말소 상태와 매각물건명세서상 인수 문구를 대조하세요.
- 점유자 전수 확인. 전입 신고자 12명의 실제 점유 호수와 퇴거 여부, 계약 당사자, 보증금·차임, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 용도 정합성. 공부·감정상 502호는 아파트이나 법인 점유 내역에는 근린생활시설로 기록돼 있습니다. 현장 이용상태와 호별 출입구를 확인하세요.
- 배당표 재작성. 을구 3번 근저당과 갑구 10번 가압류의 말소 이력이 배당 시뮬레이션에 반영됐는지 최신 등기와 채권계산서로 점검하세요.
- 세금 채권 확인. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 해당 금액을 확인해 선순위 근저당의 실제 배당액 변동 가능성을 검토하세요.
- 현재 시세 조사. 2022년 거래 3건을 현재 시세로 사용하지 말고, 에버리치 46.2~49.2㎡대의 현재 매도호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 환금성 확인. 52세대 규모, 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0.0%를 감안해 실수요자 수요, 임대 가능성, 기계식 주차장 이용 여건을 현장에서 확인하세요.
- 경매 진행 확인. 신청채권자 예상 배당이 0원으로 계산된 만큼 매각기일 진행 여부와 사건 기록의 변경 사항을 법원에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 조사된 12명의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 주어진 권리관계만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 최저가와 같은 74,774,000원입니다. 감정가의 34.3%, 2022년 실거래 평균의 29.2%라는 숫자도 눈에 띕니다.
하지만 점유·전입 신고자가 12명이고 보증금이 확인되지 않은 사람이 11명이며, 공부상 아파트와 법인 점유 용도 기록 사이에도 확인할 부분이 있습니다. 가등기 종류, 국세·지방세, 이미 말소된 권리가 포함된 배당표의 정합성, 신청채권자 배당 0원 시나리오도 남아 있습니다. 실거래 자료가 2022년 3건뿐이고 단지 경매 낙찰률이 0.0%라는 점까지 고려하면, 권리상 인수는 없지만 현장과 서류를 모두 맞춰야 하는 저환금성·실사형 물건입니다. 결론은 가격은 낮지만 검증 전 입찰은 보류입니다.
