68,257,000원
의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 ‘흥일홀딩스’ 6층 603호로, 공부상 용도와 감정 이용상태는 아파트·주거용입니다. 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시되어 있으며, 전용면적 비교 대상은 46.2㎡입니다. 최초 소유권보존은 흥일홀딩스주식회사, 현재 등기상 소유자는 주식회사제네시스산업개발입니다.
권리의 기준점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 을구 1번 근저당권도 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전되었습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에도 미치지 못해 후순위 채권과 신청채권자 청구액 800,000,000원은 예상배당이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 6층 603호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.2㎡ · 15층 공동주택 건물 내 6층 · 주거용 |
| 건물 표시 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 68,257,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 준공 / 세대수 | 2019.09.06 / 52세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준인 우리은행 근저당권보다 앞선 제한물권은 확인되지 않습니다. 2021년과 2022년에 설정된 소유권이전청구권가등기, 후순위 근저당권, 압류와 현재 경매개시결정은 기준권리 이후입니다. 갑구 5번 가등기는 2022.06.30. 말소됐고, 갑구 9번 가등기는 후순위로 매각 소멸 예정이지만 가등기의 구체적 성격과 배당관계는 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 신고 12건, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차·점유 신고는 12건입니다. 모든 전입일이 말소기준일 2019.10.25. 이후여서 대항력은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 12건 중 11건은 보증금도 확인되지 않았습니다.
| 임차·점유 신고 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 3,835,37평방미터 · 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 월 800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 2024.09.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 26.7%지만 거래 시점이 오래됐다
에버리치 동일·유사면적 실거래는 2022년 5~7월 3건입니다. 최저 거래는 251,000,000원, 평균은 255,666,666원, 최고 거래는 260,000,000원입니다. 현재 최저가 68,257,000원은 이 평균의 26.7%이고, 매수인 인수 0원이므로 실질취득액도 68,257,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
표면적인 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 최신 거래가 2022.07.이고 매각기일은 2026.07.22.이므로 약 4년 사이의 가격 추세를 이 3건만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 “실거래 평균의 26.7%이니 확실히 싸다”는 결론은 금지하고, 2026년 현재의 인근 매물·실거래와 내부 상태를 다시 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,628,626원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 66,628,374원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,383,575,166원 중 66,628,374원만 배당되고, 미배당액은 3,316,946,792원입니다. 신청채권자 청구액 800,000,000원의 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 을구 1번 근저당권은 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐으므로 실제 배당권자도 이전등기를 반영해 확인해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 3,316,946,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,779,900원 | 46,519,862원 | 3,337,055,304원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,445,929원 | 32,443,902원 | 3,351,131,264원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권의 미배당만 늘고, 현재 확인된 임차·점유 신고의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 바뀌지는 않습니다. 다만 유찰 횟수가 늘어도 다수 점유자에 대한 인도·명도 절차와 공매 진행 교차확인 부담은 그대로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로, 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,942,000원/㎡, 토지면적 430.0㎡의 공동주택 건부지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없으며, 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 52세대 규모이고 확인되는 실거래가 2022년 3건에 그쳐, 2026년 현재의 거래 속도와 가격대는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 12건의 실제 거주·영업 여부, 603호와의 관계, 중복 전입 여부를 현황조사서와 주민등록·사업자등록 자료로 대조하세요.
- 보증금 확인. 11건의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제·배당순위와 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 603호는 아파트·주거용인데 법인 신고에는 근린생활시설로 적혀 있습니다. 호실과 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
- 가등기 원본 확인. 갑구 5번과 9번 가등기의 성격, 말소 여부, 배당요구 관계를 매각물건명세서와 등기원본으로 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 진행 상태, 중지·취소·배분 절차를 교차확인하세요.
- 세금 확인. 당해세가 있으면 선순위 근저당 배당액이 줄 수 있습니다. 국세·지방세 교부청구 내역을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번 근저당권의 정안상운주식회사 이전과 을구 2번 근저당권의 양도·근질권 설정 관계를 배당요구 종기 서류와 대조하세요.
- 현재 시세 재조사. 비교 실거래가 2022년 자료이므로 2026년 매물·실거래·전월세와 내부 수리비를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준일보다 앞선 임차·점유 신고가 없고, 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
하지만 12건의 점유 신고, 11건의 미상 보증금, 가등기와 다수의 담보권, 공매공고, 세금 관련 등기 이력이 한꺼번에 존재합니다. 실거래 비교도 2022년 3건에 머물러 2026년 시세를 그대로 설명하지 못합니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나, 서류와 명도 난도는 낮지 않다입니다. 낮은 최저가는 관심을 가질 이유지만, 원본 서류와 현장 점유관계가 확인되기 전까지는 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
