광주지방법원 2025타경51697. 등기상 물건은 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 78,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 54,600,000원입니다. 그러나 이 사건은 ‘30% 할인’만 보면 안 됩니다. 말소기준인 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당보다 약 1년 9개월 먼저 전입한 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 계산되기 때문입니다.
등기 구조도 확인할 지점이 있습니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 제2019-310호가 기재돼 있습니다. 등기에는 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층 308호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구 | 1,793,910,000원 |
| 말소기준 | 2021.09.07 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고 공동담보목록 제2021-322호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2025.11.25 확정채권양도를 원인으로 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
등기상 2020.08.19 무안군 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.08.28 해제돼 이미 말소됐습니다. 2021.09.08 무안군 압류도 2021.09.17 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 남는 압류 이슈는 2024.06.17 무안군 압류로, 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 조사 9명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 현황조사상 등재된 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입자는 (주)다온종합건설 1곳입니다. 나머지 전입일은 모두 2021.09.07 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 분석돼 있습니다.
③ 가격 시나리오 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’를 본다
현재 회차의 낙찰가 가정은 54,600,000원이고 매수인 인수액은 10,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 64,600,000원입니다. (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원은 각 회차에서도 동일하게 인수액으로 계산돼, 유찰이 진행되면 실질취득도 낙찰가 하락분만큼 내려갑니다.
| 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 54,600,000원 | 10,000,000원 | 64,600,000원 | 2,322,782,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 38,220,000원 | 10,000,000원 | 48,220,000원 | 2,338,867,960원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 26,754,000원 | 10,000,000원 | 36,754,000원 | 2,350,127,572원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 53,217,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 배당액은 53,217,200원, 채권 미배당은 2,322,782,800원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 등기에는 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 등기·사건상 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근으로, 근린상가·주택·아파트·학교가 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호로, 복도식이며 개별난방·엘리베이터·소화전·주차장·공동현관 도어를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지로, 토지면적은 644.0㎡, 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 54,600,000원에 대항력 임차보증금 10,000,000원을 더한 64,600,000원을 기본 취득비용으로 보세요.
- (주)다온종합건설 확인. 전입일 2019.12.12, 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원. 말소기준 이전 전입으로 인수 대상입니다.
- 점유자 구분. 현황조사상 9명이 확인되고 점유부분이 미상인 경우가 많습니다. 특히 이양연은 “910호 전체”로 기록돼 본건 308호와 다르므로 실제 점유호수를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자는 주식회사무궁화신탁이며 신탁원부 제2019-310호가 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
- 관리비. 미납관리비는 2025년 12월 기준 63,690원으로 기재돼 있습니다.
- 조세·배당 확인. 당해세 여부와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 원본 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — 54,600,000원짜리 물건으로 보면 안 된다
이 물건의 가장 중요한 숫자는 최저가 54,600,000원 하나가 아닙니다. 대항력 있는 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 회차의 실질취득은 64,600,000원입니다. 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하고 과거 선순위 압류도 이미 해제로 말소됐지만, 대항력 임차보증금은 소멸 대상이 아닙니다.
여기에 현황조사상 여러 점유자가 확인되고 일부 점유부분이 미상이며, 910호로 표시된 조사내역까지 섞여 있습니다. 소유자가 신탁회사라는 점도 신탁원부 확인을 요구합니다. 시세 비교 근거 없이 ‘감정가의 70%’만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리 핵심은 10,000,000원 인수, 현장 핵심은 실제 점유관계 확인. 이 두 가지를 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 하는 사건입니다.
