대항력 임차인 보증금 10,000,000원 인수와 근린시설 이용성 확인 필요, 신탁 소유 구조로 종합 C 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차인 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수 대상입니다. 최저가만 보면 낮아 보이지만 실제 취득비용은 66,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 신탁·근린시설 이용성·환금성까지 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
80,000,000원
근린시설
최저가
56,000,000원
1회 유찰
실질취득
66,000,000원
인수 보증금 포함
인수 위험
10,000,000원
대항력 임차인
광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 10층1001호 근린시설 사건입니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 다만 현황조사상 전입 선순위 임차인이 확인되어 권리분석의 핵심은 단순 소멸 여부가 아니라 매수인 인수 보증금입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51697
소재지
전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 10층1001호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용중
소유자
주식회사무궁화신탁
감정가 / 최저가
80,000,000원 / 56,000,000원
신청채권자 / 청구
온천장신용협동조합 / 1,793,910,000원
매각기일
2026.08.10
① 권리 흐름 — 인수 임차인 확인 필요
② 임차인 분석 — 대항력 임차인 1건
임차인
전입일
보증금
대항력
우선변제
승계
(주)다온종합건설
2019.12.12
10,000,000원
有
無
인수
김채연 외
2025년 이후
미상
無
해당 없음
없음
⚠️ 실질취득금액 계산 현재 최저매각가 56,000,000원에서 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 인수하므로 매수인의 실질 부담은 66,000,000원으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조는 아니지만, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,408,000원
임차인 (주)다온종합건설
10,000,000원
0원
근저당권 · 온천장신용협동조합
2,376,000,000원
54,592,000원
잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 시에도 근저당 미배당과 임차인 인수 구조를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 목포대학교 후문 서측 인근으로 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
이용성. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며, 근린시설 물건으로 용도와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
토지. 일반상업지역, 도시지역이며 공시지가 464,700원/㎡입니다.
관리비. 미납관리비 91,060원(2025년 12월 기준) 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 인수. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 매수인 인수 대상으로 반영해야 합니다.
신탁 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁으로 표시되어 신탁원부 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가 56,000,000원만 기준으로 판단하지 말고 실질취득 66,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
권리 확인. 원본 등기사항증명서·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액이 중요하다”
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 감정가 대비 낮아졌지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수가 존재합니다. 따라서 단순히 56,000,000원 낙찰을 기준으로 접근하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다. 권리상 핵심은 10,000,000원 인수, 물건성 핵심은 근린시설·오피스텔 이용 관계와 환금성 확인입니다.
