광주지방법원 2025타경51697. 경매상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 대상은 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 12층 1219호입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2019.07.10 소유권보존 신탁으로 등기가 시작됐습니다. 말소기준권리는 2021.09.07 설정된 온천장신용협동조합의 채권최고액 2,376,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.11.25 확정채권양도를 원인으로 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.08.19 무안군 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.08.28 해제돼 이미 말소됐습니다. 문제는 등기가 아니라 임차관계입니다. (주)다온종합건설은 말소기준보다 빠른 2019.12.12 전입으로 대항력이 있고, 보증금 10,000,000원에 대해 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 12층 1219호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 미납관리비 | 2,115,371원 (2025년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차가 핵심
등기상 핵심은 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 2024년 무안군 압류와 경매개시결정은 그 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 다만 2019.12.12 전입한 (주)다온종합건설은 말소기준보다 약 1년 9개월 앞섭니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원이며 대항력이 인정되는 것으로 조사돼 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 — 실제 9명, 선순위 대항력 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 9명입니다. 그중 매수인 인수액으로 직접 연결되는 것은 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원입니다. 나머지 전입은 모두 2021.09.07 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 다수의 보증금과 점유부분이 확인되지 않았고, 이양연의 점유부분은 “910호 전체”로 기재돼 있어 대상 1219호와의 실제 대응관계를 현장에서 반드시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 127,600,000원이 기준
현재 최저매각가는 감정가 168,000,000원의 70%인 117,600,000원입니다. 그러나 권리분석상 실제 비교 기준은 127,600,000원입니다. 확인 가능한 실거래 비교 수치가 없어 이 금액이 현 시세보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다. 따라서 “감정가에서 30% 떨어졌으니 싸다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 117,600,000원 | 10,000,000원 | 127,600,000원 | 2,260,846,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 82,320,000원 | 10,000,000원 | 92,320,000원 | 2,295,561,760원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 57,624,000원 | 10,000,000원 | 67,624,000원 | 2,319,813,232원 |
각 회차의 매수인 인수액은 10,000,000원으로 계산돼 있습니다. 따라서 회차가 내려가더라도 응찰 판단은 매각가 단독이 아니라 매각가와 인수액을 합한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 117,600,000원 중 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 근저당권에 배당되고, 채권 미배당은 2,260,846,400원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포대학교 후문 서측 인근. 근린상가·주택·아파트·학교가 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 이용상태. 경매상 용도는 근린시설이나 감정평가 당시 대상 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 보일러 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어를 갖추고 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역이며 토지면적은 644.0㎡, 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 117,600,000원에 대항력 임차보증금 10,000,000원을 더한 127,600,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- (주)다온종합건설. 2019.12.12 전입, 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원. 실제 점유와 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자. 현황조사상 9명이 확인됐고 여러 명의 보증금·점유부분이 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서 원본 대조가 중요합니다.
- 호실 대응. 이양연의 점유부분은 “910호 전체”로 기재돼 있습니다. 대상 1219호와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁원부 제2019-599호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권원을 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 2,115,371원이 기재돼 있습니다. 실제 납부 여부와 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 오피스텔·근린시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 1,000만원 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 168,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 117,600,000원으로 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘30% 할인’이 아닙니다. 2021.09.07 말소기준보다 먼저 전입한 (주)다온종합건설이 있고, 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 현재 실질취득은 127,600,000원입니다.
게다가 현황조사상 실제 임차인이 9명이고, 여러 명의 보증금과 점유부분이 확인되지 않았으며, 등기상 소유관계도 신탁 구조입니다. 가격 비교를 뒷받침할 실거래 수치까지 확인되지 않아 지금 단계에서 “싸다”는 결론을 줄 근거도 부족합니다. 등기 후순위 권리는 비교적 정리되지만, 선순위 임차 1,000만원·다수 점유·신탁원부라는 세 가지 확인과제가 남습니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 실질취득과 점유관계를 먼저 보는 물건입니다.
