광주지방법원 2025타경51697. 도림목포캠퍼스시티 12층 1219호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 말소기준권리는 2021.09.07. 설정된 온천장신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리분석의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 임차관계입니다. 현황조사에 올라온 9명 가운데 (주)다온종합건설은 2019.12.12. 전입해 말소기준권리인 2021.09.07.보다 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 600,000원이며, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 12층 1219호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 미납관리비 | 2,115,371원 (2025년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2019년 가압류와 2020년 압류는 각각 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 권리판단의 기준은 2021.09.07. 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 2024.06.17. 무안군 압류와 2025.11.19. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 9명, 선순위는 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 | 10,000,000원 인수 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 없음 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
현황조사상 임차인은 9명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. (주)다온종합건설을 제외한 나머지 전입일은 모두 2021.09.07. 말소기준권리 이후여서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 여러 점유자의 보증금이 미상으로 표시돼 있으므로 실제 점유관계와 계약내용은 매각 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 104,080,000원을 출발점으로 봐야 한다
감정가는 168,000,000원, 현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가의 56%입니다. 그러나 매수인이 인수하는 보증금 10,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 104,080,000원입니다.
추가 유찰 시 매각가 시나리오는 65,855,999원(3회 유찰, 감정가 39%), 46,099,199원(4회 유찰, 감정가 27%)입니다. (주)다온종합건설의 10,000,000원 인수액은 각 시나리오에서도 그대로 반영돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 2,284,013,440원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목포대학교 후문 서측 인근으로, 근린상가·주택·아파트·학교가 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 대상 부지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다. 도시지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 94,080,000원에 선순위 보증금 10,000,000원을 더한 104,080,000원을 최소 출발점으로 계산하세요.
- 선순위 임차계약 확인. (주)다온종합건설의 점유부분은 미상이고 확정일자도 확인되지 않으므로 임대차 원본과 실제 점유범위를 확인하세요.
- 다수 점유자 확인. 현황조사상 9명이 확인됐고 여러 명의 보증금이 미상입니다. 호실과 실제 점유관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유권이 신탁돼 있으며 등기에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
- 관리비. 미납관리비 2,115,371원이 기재돼 있으므로 관리주체에 최신 잔액과 부담범위를 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 자료에는 최근 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — “94,080,000원짜리 물건”으로만 보면 안 된다
이 사건은 두 번 유찰돼 최저매각가가 94,080,000원까지 내려왔습니다. 하지만 말소기준보다 앞선 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 회차의 실질취득은 104,080,000원입니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 이 선순위 임차보증금은 별개의 문제입니다.
또한 현황조사상 점유자가 9명이고 일부 보증금은 미상이며, 소유권도 신탁 상태입니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 10,000,000원 인수와 실제 점유·신탁관계를 확인한 뒤, 실질취득 104,080,000원을 현지 시세와 직접 비교하는 것입니다.
