광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 3층 327호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2019년 7월 10일 소유권보존 신탁이 등기되어 있습니다. 이후 2021년 9월 7일 온천장신용협동조합의 채권최고액 2,376,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.

이 사건의 핵심은 최저가보다 선순위 임차보증금입니다. (주)다온종합건설은 2019년 12월 12일 전입하여 2021년 9월 7일 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 10,000,000원, 월차임은 600,000원입니다. 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 조사되어 배당에서 보증금을 회수하지 못하고, 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 계산입니다. 따라서 현재 최저가 46,200,000원만 보고 취득가를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 1,000만원이 남는다

등기 흐름에서 주의할 점은 말소기준 이전 권리가 모두 현재 남아 있는 것은 아니라는 것입니다. 2019년 조희자 가압류는 2021년 9월 10일 집행취소결정으로 말소됐고, 2020년 8월 19일 무안군 압류도 2020년 8월 28일 해제로 말소됐습니다. 2021년 9월 8일 무안군 압류 역시 2021년 9월 17일 해제됐습니다. 반면 2024년 6월 17일 무안군 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

또한 말소기준 근저당권은 2026년 3월 10일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 따라서 근저당권의 현재 권리자와 실제 배당 귀속관계는 최신 원본을 기준으로 대조해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 9명

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 9명입니다. 그중 말소기준권리보다 앞선 전입자는 (주)다온종합건설 1곳이고, 보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 나머지 전입일은 모두 2021.09.07. 이후라 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.

③ 가격 구조 — 최저가 4,620만원, 실질취득은 5,620만원

현재 회차는 감정가 66,000,000원의 70%인 46,200,000원입니다. 하지만 대항력 있는 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오므로, 현재 회차 실질취득은 56,200,000원입니다.

유찰이 이어져도 (주)다온종합건설 보증금 인수액은 10,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 회차별 매각가를 비교할 때도 낙찰대금만 보지 말고 이 인수액을 별도로 더해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)

매각대금 46,200,000원 중 집행비용 1,231,600원을 제외한 44,968,400원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 2,376,000,000원 기준 미배당은 2,331,031,600원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 국세·지방세 압류 관련 당해세 우선분은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포대학교 후문 서측 인근으로, 주변은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 대상 부지는 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물이며, 복도식입니다.
• 설비. 보일러 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며, 공시지가는 464,700원/㎡입니다. 토지면적은 644.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 계산. 현재 최저가 46,200,000원에 대항력 임차보증금 10,000,000원을 더한 56,200,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁부동산이므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
• (주)다온종합건설 점유. 점유 부분이 미상인 만큼 실제 327호 점유 여부와 보증금·월차임 계약관계를 원본에서 대조하세요.
• 복수 점유자. 현황조사상 실제 임차인 9명이 확인되며 다수의 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 각 점유자와 327호의 관계를 확인하세요.
• 910호 기재. 이양연의 점유 부분은 910호 전체로 조사되어 본 327호와의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 세금. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 미납관리비. 2025년 12월 기준 864,733원이 기재되어 있으므로 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 가격. 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 유찰률만으로 응찰가를 정하지 마세요.

맺으며 — “4,620만원 낙찰 = 4,620만원 취득”이 아니다

현재 최저가는 46,200,000원이지만 이 물건은 대항력 임차보증금 10,000,000원을 별도로 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 56,200,000원입니다. 말소기준 후 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 반면, 선순위 임차보증금은 가격표 밖에 남아 있습니다.

여기에 소유권이 신탁 명의이고, 신탁원부 확인 주의사항이 부기되어 있으며, 현황조사상 9명의 임차·점유자가 확인되는 점도 단순 권리형으로 보기 어렵게 만듭니다. 특히 대부분의 점유 부분이 미상이고 한 명은 910호 전체로 조사되어 있어 327호와의 실제 관계를 원본에서 확인해야 합니다. 최저가 할인보다 인수보증금·신탁원부·점유관계 확인이 먼저인 사건입니다.