광주지방법원 2025타경51697. 전라남도 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 3층 309호입니다. 물건의 표시상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁으로, 2019년 소유권보존과 함께 신탁이 등기됐습니다. 이후 온천장신용협동조합의 채권최고액 2,376,000,000원 근저당권이 설정됐고, 해당 채권자의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다.

권리분석의 출발점은 2021년 설정된 근저당권이지만, 이 물건에는 그보다 앞선 신탁등기와 임차인의 전입신고가 존재합니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다고 해서 신탁관계와 모든 임차 문제가 자동으로 해결된다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 전입일만으로 유효한 임대차 성립, 목적물 일치 및 실제 점유까지 확인되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 신탁과 임차인부터 확인

등기부에는 무안군 압류가 여러 차례 기재됐으나, 2020.08.19 압류는 2020.08.28 말소됐고 2021.09.08 압류는 2021.09.17 말소됐습니다. 앞서 등기된 조희자의 가압류도 2021.09.10 말소됐습니다. 2024.06.17 압류는 말소기준권리 이후의 등기로 매각 소멸 예정입니다. 이미 말소된 압류를 현재 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

다만 별도로 국세·지방세 관련 당해세가 존재하면 배당순서에 영향을 줄 수 있습니다. 압류등기의 말소 여부만으로 세금 관련 부담을 모두 확인했다고 볼 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 309호 점유 여부가 결정적

현황조사에는 임차·점유 관련자로 총 9명 또는 법인이 기재돼 있습니다. 이 가운데 이양연은 명시적으로 910호 전체로 표시돼 있어 309호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 나머지 사람들도 대부분 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 조사에 기재된 전체 인원을 곧바로 309호의 실제 임차인 수로 취급할 수 없습니다.

전입일에 따른 선후순위는 2021.09.07 근저당권을 기준으로 표시했습니다. 대항력의 최종 성립과 우선변제권은 실제 점유, 임대차계약, 용도, 전입 또는 사업자등록 등 해당 임대차의 요건을 확인해야 판단할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 실제 매입원가는 다르다

감정가는 165,000,000원이며 두 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 92,400,000원입니다. 감정가의 56% 수준까지 내려온 상태입니다. 하지만 예상배당에서 선순위 임차보증금 10,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있으므로, 이를 실제로 부담한다는 전제에서 최저가만을 매입원가로 계산하면 안 됩니다.

실질취득 추정액은 각 회차의 매각가격에 기존 배당 추정상의 보증금 인수액 10,000,000원을 더한 값입니다. 향후 실제 매각가격이 달라지거나, 인수 여부가 변경되면 함께 달라집니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)

집행비용 2,063,200원과 근저당권 예상배당 90,336,800원으로 매각대금 92,400,000원이 전액 배분되는 추정입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 산출된 추정치로, 실제 확정채권액·공동담보 배당 및 권리이전 사항에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포대학교 후문 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐으며, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로, 개별난방시설·엘리베이터·소화전설비·주차장·공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역으로, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 오피스텔 이용과 근린시설 용도의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 목포대학교 인근이라는 입지 특성은 확인되지만, 실제 매매가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성이 충분한지 단정하기 어렵습니다. 근린시설의 공부상 용도와 실제 이용형태를 구분해 매수 수요를 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확보. 제2019-311호 신탁원부에서 임대 권한, 수탁자 동의, 수익자 및 처분 관련 조항을 확인하세요. 신탁 부동산의 임대차가 유효하게 성립했는지가 핵심입니다.
• 선순위 임차인 확인. (주)다온종합건설의 임대차 목적물이 309호인지, 실제 점유 및 임대차 성립 요건이 충족되는지, 보증금 10,000,000원의 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 호실별 임차인 구분. 910호로 기재된 이양연을 309호 임차인으로 합산하지 마세요. 점유 부분이 미상인 나머지 사람들도 각 호실을 대조해야 합니다.
• 대항력·우선변제 재확인. 전입일뿐 아니라 용도, 실제 점유, 임대차계약과 사업자등록 등 적용되는 법적 요건을 확인하세요. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자의 권리를 임의로 확정해서는 안 됩니다.
• 낙찰원가 재계산. 현재 최저가 92,400,000원에 선순위 보증금 인수 추정액 10,000,000원을 더한 102,400,000원을 기준으로 검토하되, 기타 인수 위험과 부대비용을 별도 반영해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 동일 건물과 주변 유사 물건의 최근 거래, 최신 거래가격 및 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 관리비 확인. 2025년 12월 기준 미납관리비 2,612,901원의 공용·전유부분 구분 및 최신 체납액을 확인해야 합니다.
• 세금 및 배당 확인. 당해세와 최우선변제 반영 여부를 확인하고, 근저당권 이전에 따른 실제 채권자와 배당관계를 대조해야 합니다.
• 명도 대상 특정. 실제 309호 점유자의 신원, 점유 원인, 퇴거 협의 가능성 및 예상 비용을 확인하세요. 다른 호실 관계자가 조사에 포함돼 있다는 이유만으로 309호의 점유가 확인된 것으로 보아서는 안 됩니다.
• 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사보고서, 감정평가서와 신탁원부를 매각기일 전에 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “56% 할인보다 인수·점유 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 92,400,000원으로 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 그 숫자만으로 저렴한 경매물건이라고 판단할 수 없습니다.

배당 추정상 선순위 임차보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 해당 임대차가 유효한 309호 임대차라는 전제에서는 실질취득 추정액이 102,400,000원입니다. 다만 임차인의 점유 부분이 특정되지 않았고 다른 호실의 임차 정보까지 포함돼 있으므로 실제 인수액과 명도 범위는 아직 확정할 수 없습니다.

신탁원부 확인, 실제 점유자 특정, 임차보증금의 인수 여부, 미납관리비 및 최근 실거래가 확인이 모두 필요합니다. 특히 시세 자료가 없는 상태에서 추가 유찰만을 기대하거나 감정가 대비 할인율을 수익 가능성으로 연결하는 것은 근거가 부족합니다.

결론은 보수적입니다. 신탁·임차·호실 관계를 확인해 인수액을 확정하고, 실거래 시세를 확보하기 전에는 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.