광주지방법원 2025타경51697. 전라남도 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 3층 309호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 115,500,000원입니다. 다만 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 현황조사상 (주)다온종합건설이 2019.12.12 전입했고 보증금 10,000,000원·월차임 600,000원으로 조사됐습니다. 말소기준권리인 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당보다 전입이 앞서 대항력이 있고, 배당표상 보증금 전액을 매수인이 인수합니다.
등기 구조도 단순한 일반 소유 부동산과는 다릅니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2019.07.10 소유권보존 신탁이 등기돼 있습니다. 등기부에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차보증금 인수뿐 아니라 임대차의 신탁관계상 유효성까지 원본 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층309호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준권리 | 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 현재 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.03.10 근저당권 이전등기) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 2020.08.19 무안군 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2020.08.28 해제되어 말소됐습니다. 2021.09.08 무안군 압류 역시 2021.09.17 해제됐습니다. 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 인수는 (주)다온종합건설
| 성명 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 2019.12.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 김채연 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박장미 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김다원 | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유정열 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이영희 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이양연 | 2025.10.17 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상원 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김왕섭 | 2025.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 점유·임차 관련자는 법인을 포함해 위와 같이 확인됩니다. (주)다온종합건설을 제외한 전입일은 모두 말소기준 2021.09.07보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 김채연·박장미· 김다원·유정열·이영희·이상원·김왕섭은 보증금이 확인되지 않았고, 이양연의 조사 부분은 “910호 전체”로 기재돼 있어 본건 309호와 호수가 다릅니다. 현황조사 원문과 매각물건명세서에서 실제 점유 범위를 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,376,000,000원 중 113,083,000원이 배당되고 2,262,917,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있고, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 낙찰가와 인수를 함께 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 115,500,000원 | 10,000,000원 | 113,083,000원 | 2,262,917,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 80,850,000원 | 10,000,000원 | 78,994,700원 | 2,297,005,300원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,595,000원 | 10,000,000원 | 55,176,290원 | 2,320,823,710원 |
유찰되면 낙찰가는 내려가지만 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원 인수는 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 따라서 입찰가를 정할 때는 표시된 최저매각가만 보지 말고 인수액을 더한 총 자금부담을 기준으로 판단해야 합니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 대상 물건을 오피스텔로 이용중인 것으로 조사했습니다.
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근이며, 부근은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며 대상 부동산 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물이며, 복도식입니다.
- 설비. 보일러 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차보증금. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰가에 반드시 더해 총취득부담을 계산해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 등기부에도 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있으므로 임대차 권한·처분 조건을 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유자 범위 확인. 여러 전입자가 조사됐고 일부 보증금이 미상입니다. 특히 이양연의 조사 부분은 “910호 전체”로 본건 309호와 달라 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 압류·당해세. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 선순위에서 차감될 수 있으므로 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비 2,612,901원이 기재돼 있으므로 공용부분 승계 범위와 현재 잔액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 거래·임대·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘실질취득’과 신탁·임차관계가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰된 최저가 115,500,000원이 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 핵심은 (주)다온종합건설의 대항력 있는 보증금 10,000,000원입니다. 배당되지 않고 매수인이 떠안는 구조이므로 현재 회차 실질취득은 125,500,000원으로 봐야 합니다.
여기에 소유권이 주식회사무궁화신탁 명의이고 임대차 등 법률행위에 관해 신탁원부 확인이 요구되며, 현황조사에는 여러 점유·임차 관련자가 나타납니다. 후순위 전입자들은 대항력 없음으로 정리돼 있지만 일부 보증금이 미상이고, 910호로 조사된 임차인도 섞여 있어 목적물 309호의 실제 점유범위 대조가 필요합니다. 실거래 자료까지 없는 만큼 결론은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수액·신탁원부·실제 점유를 확인한 뒤 가격을 판단한다”입니다.
