광주지방법원 2025타경51697. 대상은 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 6층 609호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 170,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다. 그러나 최저가만 보면 안 됩니다. 2019.12.12 전입한 (주)다온종합건설이 2021.09.07 말소기준 근저당보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 우선변제권은 없는 구조로 제시돼 있어 해당 보증금은 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 최저가 119,000,000원 + 인수 10,000,000원 = 129,000,000원입니다. 감정가 대비 최저가가 70%라는 사실 자체는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 비교할 실거래 자료가 없으므로 129,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층 609호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 미납관리비 기재 | 157,249원 (25년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 보증금 1,000만원 인수
말소기준은 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 2020.08.19 무안군 압류는 말소기준보다 앞서지만, 2020.08.28 해제로 압류등기가 말소됐습니다. 2021.09.08 무안군 압류 역시 2021.09.17 해제됐고, 2024.06.17 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 9명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 기재된 9명 모두 실제 임차인입니다. 이 중 (주)다온종합건설 1명만 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 나머지는 모두 말소기준 이후 전입입니다. 다만 여러 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·계약관계 원문 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 10,000,000원 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 129,000,000원부터 본다
현재 최저매각가는 119,000,000원으로 감정가 170,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 129,000,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 83,300,000원, 3회 유찰 시 58,310,000원이며 임차인 인수액 10,000,000원은 각 회차에서도 그대로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 119,000,000원 | 10,000,000원 | 129,000,000원 | 2,259,466,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 83,300,000원 | 10,000,000원 | 93,300,000원 | 2,294,599,400원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,310,000원 | 10,000,000원 | 68,310,000원 | 2,319,139,580원 |
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 116,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 2,376,000,000원 중 예상배당은 116,534,000원이고 미배당은 2,259,466,000원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근으로, 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 복도식입니다. 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다. 도시지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시세·환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 실질취득 129,000,000원의 시장가격 경쟁력은 판단을 유보해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 129,000,000원을 기준으로 판단. 현재 입찰가격만 119,000,000원으로 보지 말고, 선순위 임차인 보증금 10,000,000원을 합친 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- (주)다온종합건설 임대차 원문 확인. 2019.12.12 전입, 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원, 대항력 有·우선변제권 無로 제시된 인수 구조를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁 부동산의 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부 확인 필요성이 등기에 명시돼 있습니다.
- 나머지 점유자 확인. 말소기준 이후 전입자는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수 있으므로 실제 점유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 910호 기재 대조. 이양연의 점유부분이 대상 609호가 아닌 910호 전체로 기재돼 있으므로 사건 원문에서 물건번호와 점유대상을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 미납관리비 확인. 현황조사보고서에는 25년 12월 기준 157,249원이 기재돼 있으므로 납부 여부와 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만 보고 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “1,000만원 인수와 9명의 점유”가 먼저다
이 물건의 핵심은 감정가 170,000,000원이 119,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 현재 회차에서 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수해 실질취득이 129,000,000원이 된다는 점이 먼저입니다. 게다가 현황조사에는 실제 임차인 9명이 기재돼 있고, 여러 사람의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 신탁원부 확인 주의사항과 609호·910호 점유기재 불일치도 있습니다.
반면 비교 가능한 실거래 자료는 없어 129,000,000원이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “한 번 유찰돼 싸진 물건”으로 접근할 것이 아니라, 선순위 임차인 인수액과 신탁·점유관계를 먼저 확정하고 그 다음 시장가격을 대조해야 하는 물건입니다. 권리와 점유가 정리되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
