광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림목포캠퍼스시티 6층 609호입니다. 물건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 170,000,000원인 물건이 두 차례 유찰되면서 최저가가 95,200,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가보다 실제 인수금과 신탁·점유관계의 확인 여부가 중요합니다.
말소기준권리는 2021.09.07 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2019년 전입한 임차인이 있고, 신탁원부 확인을 요구하는 등기사항도 존재합니다. 따라서 단순히 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 모든 권리관계가 정리됐다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층 609호 도로명주소: 전라남도 무안군 청계면 도림길 74 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 95,200,000원 · 감정가의 56% · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 온천장신용협동조합 / 1,793,910,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 · 2026.03.10 등기 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 필요하다
온천장신용협동조합 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따른 소멸 대상입니다. 2026.03.10 등기된 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 역시 원 근저당권과 함께 확인해야 합니다. 다만 채권최고액 2,376,000,000원은 공동담보가 설정된 근저당권의 한도액이며, 이 물건에서 실제 확정된 채권액이나 모든 배당액을 뜻하지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 보증금과 점유 호실이 핵심
현황조사에는 여러 임차인 또는 전입 명의가 기재되어 있습니다. 그중 (주)다온종합건설은 2019.12.12 전입으로 2021.09.07 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 권리분석상 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있으며, 배당모형에서는 보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다.
그러나 해당 임차인의 점유 부분이 명확하지 않습니다. 나머지 명의자들도 상당수 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으며, 이양연의 기재 부분은 910호 전체로, 경매 대상인 609호와 다릅니다. 따라서 현황조사에 나열된 명의자를 모두 609호의 실제 임차인이라고 확정하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 점유 부분 미상 |
2019.12.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음으로 분류 | 확정일자 미상 | 10,000,000원 추정 |
| 박장미 점유 부분 미상 |
2025.01.31 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 김왕섭 점유 부분 미상 |
2025.05.13 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 이상원 점유 부분 미상 |
2025.05.15 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 유정열 점유 부분 미상 |
2025.09.24 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 김채연 점유 부분 미상 |
2025.10.21 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 김다원 점유 부분 미상 |
2025.11.10 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 이영희 점유 부분 미상 |
2025.11.24 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 호실 확인 필요 |
위 표는 609호 관련 여부를 추가 확인해야 하는 명의자들을 포함합니다. 점유 부분 미상은 실제 609호 임차인이라는 뜻이 아닙니다. 대항력·승계는 전입일 외에도 실제 점유, 계약, 임대 권한 등 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 할인율과 실질취득액은 다르다
감정가 170,000,000원에 비해 현 최저가는 95,200,000원으로 감정가의 56% 수준입니다. 다만 선순위 임차인 보증금 10,000,000원을 전액 인수한다는 배당모형에 따르면 실질취득액은 최저가와 인수액을 합한 105,200,000원입니다. 이는 취득세 등 별도 비용을 반영하기 전 금액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 56% |
95,200,000원 | 10,000,000원 | 105,200,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 39% |
66,639,999원 | 10,000,000원 | 76,639,999원 |
| 4회 유찰 시 감정가 27% |
46,647,999원 | 10,000,000원 | 56,647,999원 |
각 회차 최저가에 고정 보증금 인수액 10,000,000원을 더한 단순 시나리오입니다. 실제 낙찰가, 임차인의 권리 성립 여부 및 배당 결과에 따라 달라집니다. 입찰가가 올라가면 실질취득액도 그만큼 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,113,600원 |
| 임차인 · (주)다온종합건설 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 온천장신용협동조합 근저당권 이전: 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
2,376,000,000원 채권최고액 기준 |
93,086,400원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
배당모형상 집행비용 2,113,600원을 제외한 93,086,400원이 근저당권 채권에 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 별도의 매수인 인수액으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포대학교 후문 서측 인근에 위치하며, 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 동측에는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도·이용상태. 경매 물건의 용도는 근린시설이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용 형태와 공부상 용도, 적법한 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로, 개별난방시설·엘리베이터·소화전설비·주차장·공동현관 도어 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 대학 후문 인근의 주택·상가 혼용 입지라는 특성이 있지만, 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인할 수 없어 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 제2019-403호 및 제2022-46호를 통해 신탁재산 처분 조건, 임대 권한, 수익자 및 현재 신탁관계를 확인해야 합니다.
- 609호 실제 점유자 특정. 현황조사의 다수 명의자 중 실제 경매 목적물의 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 910호 관련 임차인은 별도로 구분해야 합니다.
- 선순위 임차인 검증. (주)다온종합건설의 임대차계약서, 실제 점유 호실, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 10,000,000원 전액 인수 추정의 성립 여부가 중요합니다.
- 후순위 점유관계 확인. 보증금과 점유 부분이 미상인 명의자들은 실제 임차인인지, 어느 호실을 점유하는지부터 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 무안군 압류의 해제 내역과 미납 세금, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025년 12월 기준 미납관리비 157,249원이 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 미납액과 공용부분 해당액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 건물·유사 용도 물건의 최근 거래가격과 임대수요를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 근린시설이라는 용도와 오피스텔 이용상태가 건축물대장·실제 사용 형태와 부합하는지 확인해야 합니다.
- 최종 매각서류 확인. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 법원의 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 56%”보다 중요한 것은 실제 부담과 권리 확정
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 95,200,000원까지 하락했습니다. 그러나 배당모형에서 임차보증금 10,000,000원을 인수하는 것으로 계산하므로 실질취득 추정액은 105,200,000원입니다. 이 금액마저도 다른 비용과 미확인 권리관계를 제외한 수치입니다.
2020년 선순위 압류는 이미 말소된 것으로 확인돼 별도 인수액을 더할 근거가 없습니다. 반면 신탁 관련 변경사항과 주의사항이 남아 있고, 임차인의 점유 호실 및 배당관계가 충분히 특정되지 않았습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 실제 가격 경쟁력으로 연결할 수 없습니다.
결론적으로 가격 메리트는 미확인, 임차보증금 인수는 조건부 추정, 신탁·점유관계는 추가 검증 대상입니다. 입찰 판단에 앞서 신탁원부와 609호의 실제 임대차관계를 확정하고, 실질취득액을 최근 거래가격과 비교하는 절차가 필요합니다.
