광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림목포캠퍼스시티 13층 1310호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 165,000,000원의 70%인 115,500,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 2019.12.12 전입 임차인 (주)다온종합건설이 있고, 보증금 10,000,000원에 대해 배당 없이 매수인 인수가 반영되어 있기 때문입니다.

현재 회차에서 권리비용 기준으로 보면 115,500,000원 + 10,000,000원 = 125,500,000원입니다. 이는 감정가의 약 76.1% 수준입니다. 다만 이 수치는 미납관리비 4,196,597원이나 명도·점유정리 비용을 합산한 최종 총비용이 아니라, 매각대금과 명시된 임차보증금 인수액만 합친 금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 앞 임차인이 핵심

2020.08.19 무안군 압류는 말소기준권리보다 앞섰지만 2020.08.28 해제되어 말소됐습니다. 따라서 이 선순위 압류 자체를 현재 매수인이 떠안는 구조로 볼 필요는 없습니다. 이후 2021.09.07 설정된 온천장신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 그 뒤에 있습니다.

다만 임차관계는 별개입니다. (주)다온종합건설의 전입일은 2019.12.12로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금은 10,000,000원입니다. 배당표에서도 우선변제권 없이 배당액 0원, 보증금 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 이 10,000,000원은 낙찰대금 밖에서 추가로 부담하는 권리비용입니다.

② 임차인·점유자 — 1명은 대항력, 나머지는 기준권리 이후

(주)다온종합건설을 제외한 전입자는 모두 2021.09.07 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 여러 사람의 점유부분과 보증금이 미상이고, 이양연의 점유부분은 “910호 전체”로 기재되어 대상인 1310호와 호수 표기가 다릅니다. 따라서 실제 1310호의 점유관계를 명확히 대조하는 과정이 필요합니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 임차인 인수 10,000,000원은 남는다

현재 회차 최저가는 115,500,000원이고 매수인 인수액은 10,000,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 80,850,000원, 3회 유찰 시에는 56,595,000원이며, 각 시나리오에서도 임차인 인수액은 10,000,000원으로 동일하게 잡혀 있습니다. 즉 유찰로 매각가는 내려가더라도 이 사건의 명시된 임차인 인수비용이 함께 사라지는 구조는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,262,917,000원입니다. 이 미배당 담보채권은 매수인의 임차보증금 인수액과 별개의 항목입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 처리되어 도넛 배당액에는 0원으로 표시됩니다.

현재 회차의 신청채권액은 1,793,910,000원이고 예상 배당은 113,083,000원입니다. 2회 유찰 시 예상 배당은 78,994,700원, 3회 유찰 시 55,176,290원으로 잡혀 있습니다. 한편 2026.03.10에는 말소기준 근저당권에 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 기록되어 있으므로, 경매신청채권자 표시와 최종 근저당권자 관계는 등기 원본을 함께 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포대학교 후문 서측 인근으로, 주변은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 대상 토지는 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 이용. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물이며 복도식입니다.
• 설비. 보일러 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 644.0㎡, 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 115,500,000원에 선순위 임차보증금 인수 10,000,000원을 더한 125,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
• (주)다온종합건설 점유 확인. 전입일 2019.12.12, 보증금 10,000,000원·월세 600,000원으로 조사됐고 대항력 있는 임차인으로 반영되어 있습니다.
• 다수 점유자 범위 대조. 여러 명의 점유부분이 미상이며, 이양연은 “910호 전체”로 적혀 대상 1310호와 표기가 다릅니다.
• 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 소유 및 신탁등기 변경이 기록돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
• 미납관리비 확인. 2025년 12월 기준 미납관리비는 4,196,597원으로 기재되어 있습니다.
• 근저당권 이전 대조. 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있어 최종 권리관계를 등기 원본에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사보고서의 대상 호수와 점유관계를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 10,000,000원 인수가 먼저다

이 물건의 핵심은 단순한 1회 유찰이 아닙니다. 최저가는 감정가의 70%인 115,500,000원이지만, 말소기준권리보다 앞서 전입한 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 배당 없이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 현재 회차의 권리비용 기준 실질취득은 125,500,000원입니다.

후순위 압류와 경매개시결정 자체는 말소기준권리 뒤에 있고, 2020년 선순위 압류도 이미 해제·말소됐습니다. 그러나 선순위 임차인과 다수 점유자, 대상 호수와 다른 “910호 전체” 점유표기, 신탁원부 확인사항, 4,196,597원의 미납관리비가 동시에 존재합니다. 할인율만 보고 접근하기보다 인수액과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.