광주지방법원 2025타경51697. 도림목포캠퍼스시티 13층 1310호로, 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 92,400,000원입니다. 가격표만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 권리분석 핵심은 대항력 있는 임차인의 10,000,000원 보증금 인수와 신탁관계입니다.
말소기준권리는 2021.09.07. 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2020.08.19. 무안군 압류가 한때 존재했지만 2020.08.28. 해제로 말소됐습니다. 반면 (주)다온종합건설은 2019.12.12. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 우선변제권이 없어 배당이 아닌 매수인 승계로 분석돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층 1310호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 92,400,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.07. 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 미납관리비 | 4,196,597원 (2025년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차보증금 1,000만원은 남는다
등기상 기준점은 2021.09.07. 근저당권입니다. 이후의 2024.06.17. 무안군 압류와 2025.11.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 한편 2019년부터 신탁등기가 존재하고, 등기부에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 9명, 인수액은 10,000,000원
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
(주)다온종합건설을 제외한 나머지 전입자는 모두 2021.09.07. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 분석돼 있습니다. 다만 보증금·점유부분이 미상인 사람이 다수이고, 이양연은 점유부분이 “910호 전체”로 기재돼 대상 1310호와 호수 표기가 다르므로 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 대상 호실과의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 56% 유찰과 ‘시세 메리트’는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 165,000,000원의 56%인 92,400,000원입니다. 그러나 이 사건은 매수인이 10,000,000원의 보증금을 인수하므로 입찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 경제적 출발점은 실질취득 102,400,000원입니다.
또한 동일 물건의 최근 실거래 가격과 직접 대조할 수 있는 거래표 없이 감정가와 유찰률만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 2회 유찰됐다는 사실은 가격이 내려왔다는 의미이지, 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮다는 의미까지 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,063,200원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,063,200원을 제외한 90,336,800원이 근저당권 배당으로 잡히며, 채권 미배당액은 2,285,663,200원입니다. 대항력 임차보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 별도로 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근으로, 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐고, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이며 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 설비. 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 464,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 현재 최저가 92,400,000원이 아니라 대항력 임차보증금 10,000,000원을 더한 102,400,000원을 출발점으로 보세요.
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 등기부 자체에 신탁원부 확인 주의사항이 있으므로 임대차 체결 권한과 신탁재산 관리·처분 조항을 대조해야 합니다.
- (주)다온종합건설 임대차 원본. 전입 2019.12.12., 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원 및 우선변제권 없음이라는 분석을 임대차계약서·점유현황과 맞춰 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 현황조사상 9명이 기재돼 있고 상당수의 점유부분·보증금이 미상입니다. 실제 1310호 점유자와 명도대상을 구분해야 합니다.
- 910호 표기 대조. 이양연은 “910호 전체”로 기재돼 있으므로 대상 1310호와의 관련성을 원문에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 4,196,597원이 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰·56%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 실질취득액을 기준으로 별도의 현장 거래가격을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “56% 유찰”보다 중요한 것은 인수·신탁·점유다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 165,000,000원에서 92,400,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석상 실제 출발점은 102,400,000원입니다. (주)다온종합건설의 대항력 있는 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
여기에 소유자가 신탁회사이고 신탁원부 확인 주의사항이 존재하며, 현황조사상 임차·점유자가 9명으로 기재돼 있습니다. 후순위 전입자들은 대항력이 없는 것으로 분석돼도, 실제 점유와 명도 범위를 확인하는 작업은 별개입니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 실질취득액·신탁원부·임대차 원본·실제 점유현황을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
