광주지방법원 2025타경51697. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2021.09.07. 온천장신용협동조합의 근저당권 채권최고액 2,376,000,000원이 말소기준권리입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 115,500,000원 중 집행비용을 제외한 113,083,000원이 근저당권에 배당되고도 대규모 미배당이 남습니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”는 것만으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 (주)다온종합건설이 2019.12.12. 전입했고 보증금 10,000,000원·월차임 600,000원으로 기재돼 있습니다. 이 전입일은 2021.09.07. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당 시뮬레이션도 해당 보증금을 전액 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층 610호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 무안등기소 · 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
등기상 2020.08.19. 무안군 압류가 말소기준보다 먼저 있었지만 2020.08.28. 해제되어 말소됐습니다. 2021.09.08. 압류 역시 2021.09.17. 해제됐습니다. 현재 의미 있는 후순위 권리는 2024.06.17. 무안군 압류와 2025.11.19. 임의경매개시결정으로, 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 대항력 1건, 나머지는 호실 귀속 확인
현황조사에는 총 9건의 점유·임차 관련 기재가 있습니다. 이 가운데 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액으로 반영된 것은 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원입니다. 나머지는 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정돼 있으나, 상당수가 점유 부분·보증금이 미상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 우선변제 無 인수 10,000,000원 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이양연의 점유부분은 “910호 전체”로 기재돼 대상 물건인 610호와 호수가 다릅니다. 따라서 해당 보증금 20,000,000원은 현재 대상 610호의 인수액에 합산하지 않았습니다. 나머지 다수 항목도 점유부분이 미상이라 대상 호실과의 실제 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 2,262,917,000원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. (주)다온종합건설의 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 1,000만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 115,500,000원 | 10,000,000원 | 125,500,000원 | 2,262,917,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 80,850,000원 | 10,000,000원 | 90,850,000원 | 2,297,005,300원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 56,595,000원 | 10,000,000원 | 66,595,000원 | 2,320,823,710원 |
이 사건에서 대항력 임차인의 보증금은 현재 낙찰가보다 작은 10,000,000원이므로, 유찰될 때마다 실질취득 부담도 낙찰가와 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 10,000,000원의 별도 인수 부담이 계속 붙는 구조라는 점은 같습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 165,000,000원, 현재 최저가는 115,500,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 대상 부동산 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물이며 복도식입니다. 개별난방·엘리베이터·소화전설비·주차장·공동현관 도어 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·도시계획구역이며 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금. (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원은 배당표상 매수인 인수입니다. 최저가에 반드시 더해 실질취득가를 계산하세요.
- 신탁원부. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 등기에 신탁주의사항이 있으므로, 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 현황조사 9건 중 상당수의 점유부분이 미상이고, 이양연 항목은 910호 전체로 기재돼 대상 610호와 다릅니다. 대상호실의 실제 점유자를 현장에서 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 후순위 전입으로 대항력 없음 판정이더라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 항목은 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당순위를 확인하세요.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비가 1,305,464원으로 기재돼 있으므로 납부 범위와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 실질취득 부담 125,500,000원을 주변 거래·임대수익과 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 1,000만원 인수와 점유 확인이 먼저
감정가 165,000,000원이 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 115,500,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건의 핵심은 대항력 있는 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 부담은 125,500,000원으로 봐야 합니다.
여기에 소유자가 신탁회사이고 신탁원부 확인이 요구되며, 현황조사에는 다수의 점유자와 대상호실 귀속이 불명확한 기재가 존재합니다. 반면 비교 가능한 실거래 자료는 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라, 인수액·신탁원부·610호 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
