광주지방법원 2025타경51697. 전남 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 6층 610호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 92,400,000원입니다. 다만 권리분석에서는 이 92,400,000원만 보면 안 됩니다. 2021.09.07. 말소기준 근저당보다 먼저 2019.12.12. 전입한 (주)다온종합건설이 있고, 보증금 10,000,000원에 대해 대항력이 있는 것으로 조사됐기 때문입니다.
배당 시뮬레이션에서도 이 보증금은 경매대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 10,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저매각가 92,400,000원에 인수금 10,000,000원을 더한 102,400,000원입니다. 최근 실거래 비교자료는 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층 610호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 92,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.09.07. 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,376,000,000원입니다. 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
주의할 점은 두 가지입니다. 첫째, 2020.08.19. 무안군 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.08.28. 해제로 압류등기가 말소돼 있습니다. 둘째, 소유권은 신탁 명의이고 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 인수금은 1천만원
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 2019.12.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 |
| 박장미 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
| 김왕섭 | 2025.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
| 이상원 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
| 유정열 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
| 이양연 | 2025.10.17 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
| 김채연 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
| 김다원 | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
| 이영희 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
③ 가격 — 감정가 56%보다 ‘실질취득 102,400,000원’을 볼 것
현재 최저매각가는 92,400,000원으로 감정가 165,000,000원의 56%입니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 인수하므로, 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득은 102,400,000원입니다.
| 현재 최저매각가 | 92,400,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수 | 10,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 102,400,000원 |
| 3회 유찰 시 매각가 | 64,679,999원 |
| 3회 유찰 시 실질취득 | 74,679,999원 |
| 4회 유찰 시 매각가 | 45,275,999원 |
| 4회 유찰 시 실질취득 | 55,275,999원 |
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,063,200원을 제외한 90,336,800원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,285,663,200원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목포대학교 후문 서측 인근으로, 주변은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물이며 개별난방, 엘리베이터, 소화전, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 464,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 분리하지 말 것. 현재 회차 실질취득은 92,400,000원이 아니라 인수금까지 더한 102,400,000원입니다.
- (주)다온종합건설 점유 확인. 2019.12.12. 전입, 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원으로 조사됐고 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다.
- 호수 불일치 확인. 이양연은 910호 전체로 기재돼 있어 본건 610호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김채연·박장미·김다원·유정열·이영희·이상원·김왕섭의 보증금이 미상입니다.
- 신탁원부 확인. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며 신탁 관련 주의사항이 기재돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 미납관리비 확인. 2025년 12월 기준 미납관리비 1,305,464원이 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 별도 시장가격 확인이 필요합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 것은 인수와 점유 확인
이 물건의 숫자만 보면 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 92,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석 기준의 출발점은 실질취득 102,400,000원입니다. 말소기준보다 앞선 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수되기 때문입니다.
후순위 등기권리의 소멸관계는 비교적 명확하지만, 신탁등기와 신탁원부 확인, 다수 점유자의 실제 점유관계, 610호와 910호가 섞여 있는 현황조사 기재, 미상 보증금이 남아 있습니다. 또한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 56%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 인수금과 실제 점유관계를 확정하는 것이 핵심입니다.
