배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.283회 · 최저 94,080,000원
C매력지수48유찰 1회
부동산임의경매
2025타경51697 · 목포지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 53.7169㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
117,600,000원
1억 1,760만
감정가 168,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-10
목포지원 10:00
입찰 보증금
1,176만원
최저가의 10% · 11,760,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
1.68억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것1회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 인수와 다수 점유자 확인이 핵심입니다.
대항력 있는 임차인 보증금 1,000만원 인수 가능성이 있고 미상 임차인 점유가 다수 존재해 권리 안전성이 낮아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 1.176억까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 위험입니다. (주)다온종합건설은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음이 확인되어 보증금 1,000만원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
감정가
168,000,000원
근린시설
최저가
117,600,000원
1회 유찰
실질취득 고려
127,600,000원+
임차인 인수 포함
인수액
10,000,000원
대항력 임차인
광주지방법원 2025타경51697. 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층 1328호 근린시설입니다. 감정가는 1억6800만원, 현재 최저가는 1억1760만원으로 감정가 대비 70% 수준까지 하락했습니다. 다만 이 사건은 단순히 “70% 가격”만 보고 접근하기 어렵습니다. 말소기준권리 이전 임차인의 대항력이 존재하여 낙찰 후 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51697
소재지
전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1328호
용도 / 이용상태
근린시설 · 오피스텔 이용중
소유자
주식회사무궁화신탁
감정가 / 최저가
168,000,000원 / 117,600,000원
청구액
1,793,910,000원
매각기일
2026.08.10
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 이전 압류는 확인 필요
말소기준권리는 2021.09.07 설정된 을구 1번 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2020.08.19 무안군 압류는 말소기준권리보다 앞선 권리로 등기상 확인되어 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능성 핵심
임차인
전입일
보증금
대항력
판단
(주)다온종합건설
2019.12.12
10,000,000원
有
말소기준 이전 전입 · 매수인 인수 가능
김채연 외 7명
2025년 이후
미상
없음
말소기준 이후 전입
⚠️ 실질취득 기준 확인 최저매각가 117,600,000원에 낙찰될 경우 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원이 인수 대상이 될 수 있어 실질 부담은 약 127,600,000원으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,446,400원
임차인 인수
10,000,000원
0원
온천장신용협동조합 근저당
2,376,000,000원
115,153,600원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 취득비용
임차인 인수 포함 실질취득 기준으로 판단 필요
④ 입찰 판단
✅ 가격 측면 감정가 대비 70%까지 하락한 상태로 가격 조정은 이루어졌습니다.
⛔ 권리 측면 대항력 있는 임차인의 보증금 1,000만원 인수 가능성이 있어 단순 최저가 기준 접근은 위험합니다. 또한 미상 점유자들의 임대차 관계 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. (주)다온종합건설 보증금 1,000만원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
신탁 관계 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁으로 신탁원부 확인이 필요합니다.
미납관리비. 매각물건명세서 비고상 미납관리비 1,416,082원 확인 필요.
점유 관계. 다수 현황조사 점유자의 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 리스크가 먼저다”
이 물건은 1회 유찰로 숫자상 매력적인 가격에 접근할 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가는 1억1760만원이지만 임차인 인수 가능액을 고려한 실질취득비용은 상승합니다. 가격 메리트와 권리 리스크를 함께 검토한 뒤 접근해야 하는 근린시설형 물건입니다.
