94,080,000원
광주지방법원 2025타경51697. 전남 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 13층1328호입니다. 사건의 핵심은 단순한 “56%까지 유찰된 물건”이 아닙니다. 등기상 말소기준권리는 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권 2,376,000,000원인데, 현황조사상 (주)다온종합건설이 2019.12.12 전입해 그보다 앞섭니다. 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 있어, 배당에서 보증금을 돌려받지 못한 채 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 최저매각가 94,080,000원으로 낙찰된다고 가정하면 매수인의 가격 기준은 94,080,000원이 아니라 94,080,000원 + 10,000,000원 = 104,080,000원입니다. 반대로 나머지 조사 점유자들은 모두 전입일이 말소기준권리 이후로 잡혀 있어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이고 신탁원부 확인 주의사항도 존재하므로, 명도와 점유관계는 서류만 보고 끝낼 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1328호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 1,793,910,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.07 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 1명이 핵심
등기상 2020.08.19 무안군 압류가 말소기준권리보다 먼저 있었지만 2020.08.28 해제돼 말소되었습니다. 따라서 이 압류 자체를 별도 인수권리로 볼 필요는 없습니다. 현재 분석에서 실제 매수인 인수로 잡히는 것은 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원입니다. 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력과 승계 여부
현황조사에 잡힌 임차인·점유 관련자는 9명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람은 (주)다온종합건설 한 곳입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격구조 — 현재 기준은 104,080,000원
현재 회차는 감정가 168,000,000원의 56%인 94,080,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 인수금 10,000,000원이 별도로 붙기 때문에 매수인 입장에서 직접 비교해야 할 숫자는 104,080,000원입니다.
동일 물건이나 유사 오피스텔의 실거래와 비교할 수 있는 가격 기준이 확인되지 않은 상태에서는 이 104,080,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 유찰률은 법원 최저가의 변화일 뿐, 실제 시장가격과의 할인율을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,093,440원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,284,013,440원 |
매각대금 94,080,000원 중 집행비용 2,093,440원을 제외한 91,986,560원이 근저당권 배당으로 계산되며 소유자 잔여는 없습니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 ‘목포대학교 후문’ 서측 인근으로, 주변은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 복도식이며 개별난방·엘리베이터·소화전·주차장·공동현관 도어 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·도시계획구역이며 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 464,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 94,080,000원이 아니라 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 더한 104,080,000원을 가격 판단의 출발점으로 보세요.
- (주)다온종합건설. 2019.12.12 전입, 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원, 우선변제권 없음으로 반영돼 있습니다. 실제 점유와 임대차 존속 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 나머지 점유자. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 미상인 사람이 다수입니다. 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 확인하세요.
- 신탁원부. 신탁등기변경과 임대차 관련 주의사항이 존재하므로 신탁원부의 관리·처분 및 임대차 권한 관련 조항을 원본으로 대조하세요.
- 호실 기재 대조. 이양연 점유부분이 “910호 전체”로 표시돼 있어 대상 1328호와의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비가 1,416,082원으로 기재돼 있습니다. 매수인이 실제 부담할 공용부분 금액은 관리주체에 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래 및 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “94,080,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 한 숫자로 정리하면 현재 회차의 핵심 가격은 104,080,000원입니다. 법원 최저가는 94,080,000원이지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조이기 때문입니다.
후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 임차인 인수와 다수 점유자, 신탁원부 확인 주의사항이 함께 존재합니다. 여기에 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서는 2회 유찰·감정가 56%만 보고 싸다고 판단할 근거도 부족합니다. 이 물건은 “유찰률”보다 “실질취득액과 실제 점유·신탁관계”를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
