광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 4층 414호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 67,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 46,900,000원입니다. 하지만 최저가만 보면 안 됩니다. 현황조사상 (주)다온종합건설은 2019.12.12 전입, 보증금 10,000,000원·월 600,000원이며 말소기준 2021.09.07보다 앞서 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 전액 10,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
현재 회차에서 매수인이 부담하는 경제적 금액은 최저가 46,900,000원에 인수 10,000,000원을 더한 56,900,000원입니다. 2회 유찰 시에는 32,829,999원 + 10,000,000원, 3회 유찰 시에는 22,980,999원 + 10,000,000원 구조입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없기 때문에 어느 회차도 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층 414호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 1,000만원이 핵심
말소기준은 2021.09.07 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,376,000,000원입니다. 2021.09.08 및 2024.06.17 무안군 압류, 2025.11.19 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2025.11.25 확정채권양도를 원인으로 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 9명, 선순위 1건
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 9명은 모두 실제 현황조사 신고 대상입니다. 이 가운데 (주)다온종합건설만 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 분류돼 있고, 나머지는 전입일이 모두 말소기준 이후입니다. 다만 부위가 대부분 미상이고 이양연은 910호 전체로 기재돼 있어, 414호와 각 신고인의 실제 점유 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 임차인 · (주)다온종합건설 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 45,655,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 2,376,000,000원 가운데 예상배당은 45,655,800원이고 미배당액은 2,330,344,200원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 매각대금 배분 도넛에는 포함되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 1,000만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 46,900,000원 | 10,000,000원 | 56,900,000원 | 2,330,344,200원 |
| 2회 유찰 시 | 32,829,999원 | 10,000,000원 | 42,829,999원 | 2,344,160,941원 |
| 3회 유찰 시 | 22,980,999원 | 10,000,000원 | 32,980,999원 | 2,353,832,659원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 무안군 청계면 도림리 목포대학교 후문 서측 인근이며, 부근은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 보일러 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 464,700원/㎡, 토지면적 644.0㎡입니다. 도시지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 현재 배당표 기준 매수인 인수입니다. 응찰가 계산에 반드시 더해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁 목적·수익자·임대 및 처분 권한을 확인하고, 선순위 임대차의 체결 권한과 효력을 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사 신고가 9명이고 다수 점유부분이 미상이며, 이양연은 910호 전체로 기재돼 있습니다. 414호 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 미상 보증금. 김채연·박장미·김다원·유정열·이영희·이상원·김왕섭은 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일상 말소기준 이후지만 계약서·점유현황을 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비 155,293원이 기재돼 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 46,900,000원이나 실질취득 56,900,000원을 두고 싸다고 판단하지 말고 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수·신탁·점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰돼 46,900,000원까지 내려왔지만, 가격 하락만 보고 접근하기 어렵습니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 실질취득은 56,900,000원이고, 신탁원부 확인사항과 현황조사상 9명의 점유관계가 동시에 존재합니다. 실거래 시세도 없어 현재 금액의 할인 여부를 검증할 자료가 없습니다. 최저가보다 권리·점유 확인이 먼저인 물건이며, 특히 선순위 임대차의 실체와 414호 실제 점유자를 확정하기 전에는 가격만으로 판단하기 어렵습니다.
