광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 30% 내려간 최저가가 아닙니다. 2019.12.12 전입한 (주)다온종합건설이 2021.09.07 말소기준 근저당보다 앞서고, 보증금 10,000,000원이 배당되지 않아 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

현재 회차에서는 낙찰가 55,300,000원에 인수 보증금 10,000,000원을 더한 65,300,000원이 실질취득 기준입니다. 보증금이 낙찰가보다 작은 구조라 유찰될수록 총액이 보증금에 고정되는 유형은 아니지만, 각 회차에서 10,000,000원의 추가 부담은 계속 남습니다. 별도의 실거래 시세 자료는 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차 보증금 1,000만원이 남는다

등기상 말소기준은 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이며 공동담보목록 제2021-322호가 기재돼 있습니다. 2026.03.10에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 기존 근저당의 승계이므로 별도의 채권최고액을 추가 합산하지 않습니다.

말소기준보다 앞선 2020.08.19 무안군 압류가 한 차례 존재하지만 2020.08.28 해제되어 압류등기가 말소됐습니다. 2021.09.08 압류 역시 2021.09.17 해제로 말소됐습니다. 반면 2024.06.17 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 — 실제 조사 9명, 대항력은 1명

실제 조사된 점유자는 9명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준일보다 앞선 사람은 (주)다온종합건설 1명으로, 보증금 10,000,000원에 대항력이 있고 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영돼 있습니다. 따라서 해당 보증금은 전액 매수인 인수입니다.

나머지 점유자는 전입일이 모두 2021.09.07 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 김채연·박장미·김다원·유정열·이영희·이상원·김왕섭은 보증금이 미상이며, 박장미를 제외하면 현황조사에서 확인된 점유 정보입니다. 이양연은 보증금 20,000,000원, 월세 300,000원이 확인되지만 점유 부분이 ‘910호 전체’로 기재돼 대상 물건인 504호와의 관계를 확인할 필요가 있습니다.

③ 회차별 실질부담 — 인수 1,000만원은 그대로 남는다

현재 보증금 10,000,000원은 각 회차에서 동일하게 인수됩니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 낮아지지만, 표면상 최저가와 실제 부담 사이에는 항상 10,000,000원의 차이가 있습니다. 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 이 실질취득 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

매각대금 55,300,000원에서 집행비용 1,395,400원을 제외한 53,904,600원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,322,095,400원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당 0원으로 계산되어 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정상 대상 물건은 오피스텔로 이용중입니다.
• 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근으로, 주변은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물이며, 보일러 개별난방·엘리베이터·소화전설비·주차장·공동현관 도어를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용부지이며 공시지가는 464,700원/㎡, 토지면적은 644.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액을 먼저 더할 것. 현재 최저가 55,300,000원이 아니라 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원을 더한 65,300,000원을 현재 회차의 실질취득 기준으로 보세요.
• (주)다온종합건설 점유 확인. 전입일 2019.12.12, 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원이며 대항력 있는 선순위 점유자로 정리돼 있습니다.
• 점유자 9명 확인. 대항력 없는 점유자라도 인도·점유관계 확인이 필요하며, 7명은 보증금이 미상입니다.
• 이양연 기재 확인. 점유 부분이 대상 504호가 아니라 910호 전체로 기재돼 있어 실제 대상 물건 점유 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 소유이고 신탁원부 제2022-41호 및 신탁 관련 주의사항이 기재돼 있으므로 신탁 목적·관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
• 세금 배당 변수 확인. 당해세가 있으면 배당순위와 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 미납관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비 183,564원이 기재돼 있습니다.
• 시세 확인. 실거래 자료가 없어 55,300,000원 또는 실질취득 65,300,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가 5,530만원”만 보면 안 된다

이 사건은 한 차례 유찰되어 감정가 79,000,000원에서 55,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰자가 실제로 부담하는 구조는 거기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 65,300,000원입니다.

또한 점유 조사에는 총 9명이 등장하고, 그중 7명의 보증금은 미상입니다. 이들은 전입일상 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 점유와 명도 관계는 별도의 확인 대상입니다. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인 주의사항까지 있는 만큼 단순 권리형으로 보기 어렵습니다. 유찰률보다 인수액과 점유관계를 먼저 보는 사건입니다. 실거래 자료가 없으므로 가격 적정성은 별도로 확인해야 합니다.