광주지방법원 2025타경51697. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 전라남도 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 13층 1313호로, 감정가 68,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 47,600,000원입니다. 다만 권리분석의 핵심은 이 47,600,000원이 아닙니다. 2019.12.12 전입한 (주)다온종합건설이 말소기준인 2021.09.07 근저당보다 앞서 있고, 보증금 10,000,000원에 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산되기 때문입니다.

현재 회차 기준 매각대금 47,600,000원에 인수 보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득은 57,600,000원입니다. 감정가와 비교하면 약 84.7% 수준이지만, 실제 거래시세를 대조할 근거가 없어 이 비율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수는 없습니다. 권리 측면에서도 현황조사상 9명의 점유·임차 관련 기재가 있고 이 중 다수는 점유부분이나 보증금이 명확하지 않아, 1313호와의 직접적인 점유관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차보증금이 핵심

등기상 말소기준은 2021.09.07. 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고 공동담보목록 제2021-322호가 기재돼 있습니다. 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

한편 2020.08.19 무안군 압류는 말소기준보다 앞선 권리였지만 2020.08.28 해제로 해당 압류등기가 말소됐습니다. 따라서 그 압류를 별도의 매수인 인수액으로 계산하지는 않습니다. 다만 등기에는 신탁원부 확인이 필요하다는 주의사항도 부기돼 있어, 임대차 등 법률관계는 신탁원부까지 함께 대조할 필요가 있습니다.

임차·점유 현황 — 9명 기재, 호수·보증금 대조 필요

말소기준 이후 전입한 김채연·박장미·김다원·유정열·이영희·이양연·이상원·김왕섭은 전입일 기준으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김채연·박장미·김다원·유정열·이영희· 이상원·김왕섭은 보증금이 미상이고, 다수의 점유부분도 미상입니다. 특히 이양연은 점유부분이 “910호 전체”로 기재돼 있어 이번 1313호와의 관계를 그대로 동일시하면 안 됩니다.

② 가격 구조 — 4,760만원 낙찰이 곧 4,760만원 취득은 아니다

현재 회차는 감정가 68,000,000원의 70%인 47,600,000원입니다. 하지만 대항력 임차보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 권리분석상 실질취득은 57,600,000원으로 봐야 합니다. 즉 최저가 대비 별도로 10,000,000원의 인수 부담이 붙습니다.

유찰이 이어져 매각가가 내려가더라도 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원의 인수 계산은 각 시나리오에서 그대로 유지됩니다. 따라서 향후 회차를 볼 때도 최저매각가와 인수액을 분리해서 보지 말고 함께 봐야 합니다.

또한 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 현재 실질취득 57,600,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 별도의 실거래 확인이 필요한 영역입니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)

현재 회차 배당 모델에서는 매각대금 47,600,000원 중 집행비용 1,256,800원과 근저당권 46,343,200원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근으로, 부근은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐으며, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물이며 복도식입니다. 보일러 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역으로 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 464,700원/㎡, 토지면적은 644.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 47,600,000원에 (주)다온종합건설 보증금 인수 10,000,000원을 더한 57,600,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
• (주)다온종합건설 점유부분 확인. 전입은 2019.12.12로 선순위지만 점유부분은 미상입니다. 1313호와의 직접적인 점유·임대차 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 나머지 점유자 호수 대조. 다수는 점유부분이 미상이고 이양연은 910호 전체로 기재돼 있습니다. 1313호에 실제 어떤 점유자가 연결되는지 구분해야 합니다.
• 보증금 미상 7명 확인. 김채연·박장미·김다원·유정열·이영희·이상원·김왕섭의 보증금은 미상입니다. 전입일은 말소기준 이후지만 계약관계와 점유현황을 함께 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 등기에는 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 2,376,000,000원에는 공동담보목록 제2021-322호가 기재돼 있으므로 본 호실만의 독립 채권액으로 단순 해석하지 않아야 합니다.
• 시세 원본 대조. 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 1313호와 비교 가능한 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,760만원 낙찰”보다 “5,760만원 실질취득”을 보라

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 47,600,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 57,600,000원입니다. 말소기준보다 앞선 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조이기 때문입니다.

후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 2020년의 선순위 압류도 이미 해제로 말소됐다는 점은 정리가 되어 있습니다. 그러나 대항력 임차보증금 인수, 점유부분이 명확하지 않은 다수의 현황조사 기재, 910호로 표시된 별도 점유관계, 신탁원부 확인 필요성이 함께 남아 있습니다. 더구나 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라, 인수액과 점유관계를 모두 확인한 뒤 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.