광주지방법원 2025타경51697. 전남 무안군 청계면 도림목포캠퍼스시티 9층 910호입니다. 사건상 용도는 상가로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 92,400,000원입니다. 겉으로는 감정가의 56%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 권리비용을 놓치기 쉽습니다.
말소기준권리는 2021.09.07. 설정된 온천장신용협동조합의 근저당권입니다. 그런데 (주)다온종합건설의 전입신고일은 2019.12.12.로 말소기준보다 앞서고, 보증금은 10,000,000원입니다. 배당표상 우선변제권은 없고 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 현재 회차 기준 실질취득액은 92,400,000원 + 10,000,000원 = 102,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 9층 910호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 상가 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 92,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 1,793,910,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.07. 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 미납관리비 | 4,722,377원 (2025년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 2020.08.19. 무안군 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2020.08.28. 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 압류를 별도의 매수인 인수권리로 볼 필요는 없습니다. 반면 (주)다온종합건설의 전입신고는 2019.12.12.로 말소기준인 2021.09.07. 근저당권보다 앞섭니다. 제공된 권리판정과 배당내역에서는 이 임차인의 보증금 10,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 9명
| 임차인·점유자 | 점유 / 용도 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 / 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 김채연 | 미상 / 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 박장미 | 미상 / 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김다원 | 미상 / 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 유정열 | 미상 / 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이영희 | 미상 / 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 / 주거 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상원 | 미상 / 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김왕섭 | 미상 / 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
핵심은 (주)다온종합건설 1곳입니다. 이 임차인은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금 10,000,000원이 확인됩니다. 나머지 8명은 전입신고가 말소기준 이후여서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 여러 점유자가 확인되는 만큼 실제 점유현황과 인도 대상은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
현재 최저가는 92,400,000원이지만, 이 금액이 최종 취득비용을 뜻하지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어가는 구조이므로 실질취득액은 102,400,000원입니다.
추가 유찰 시에도 선순위 임차인의 인수액은 10,000,000원으로 유지됩니다. 제공된 시나리오상 3회 유찰 시 매각가는 64,679,999원, 4회 유찰 시 45,275,999원이지만, 각각의 실제 부담에는 이 임차인 보증금 인수가 별도로 따라붙습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 인수. (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 2,376,000,000원 중 90,336,800원이 배당되고, 2,285,663,200원이 미배당으로 남습니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포대학교 후문 서측 인근으로, 근린상가·주택·아파트·학교가 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 상가로 분류돼 있으나 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물로, 복도식이며 개별난방·엘리베이터·소화전·주차장·공동현관 도어 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 92,400,000원이 아니라 선순위 임차인 인수 10,000,000원을 더한 102,400,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 선순위 임차인. (주)다온종합건설의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금 잔액을 매각기일 전 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁원부의 임대차 권한과 처분 조건을 확인해야 합니다.
- 다수 점유자. 현황조사에는 총 9명의 임차인·점유자가 나타납니다. 후순위 점유자라도 실제 인도·명도 과정에는 영향을 줄 수 있으므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 4,722,377원이 기재돼 있습니다. 공용부분 승계 범위와 현재 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “92,400,000원이 아니라 102,400,000원부터 본다”
이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차인 인수입니다. 현재 최저가는 92,400,000원이지만 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 넘어가는 구조이므로 실질취득액은 102,400,000원입니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되지만, 신탁원부 확인과 다수 점유자 현황, 미납관리비 4,722,377원이 남아 있습니다. 실거래 시세 근거가 없는 상태에서는 감정가 대비 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 권리비용을 먼저 확정한 뒤 시장가격을 별도로 대조해야 하는 물건입니다.
