광주지방법원 2025타경51697. 전라남도 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 9층 910호입니다. 사건상 용도는 상가이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 말소기준권리는 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 사건 청구금액은 1,793,910,000원입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 점유와 인수입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 9명이고, 그중 (주)다온종합건설은 2019.12.12 전입으로 말소기준권리보다 앞서며 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원이 확인됩니다. 배당 분석상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 현재 최저가 115,500,000원만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 9층 910호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 상가 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2021.09.07 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 청구금액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 미납관리비 | 4,722,377원 (25년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
등기 자체만 보면 2021.09.07 근저당권이 말소기준입니다. 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다. 반면 2020.08.19 무안군 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.08.28 해제로 이미 말소돼 현재의 인수권리로 남아 있는 구조는 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 9명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 2019.12.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 박장미 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김왕섭 | 2025.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이상원 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 유정열 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이양연 | 2025.10.17 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김채연 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김다원 | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이영희 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
(주)다온종합건설만 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 나머지 8명은 모두 2021.09.07 이후 전입입니다. 이양연은 910호 전체를 주거로 사용하며 보증금 20,000,000원·월차임 300,000원이 확인되지만 전입일이 2025.10.17로 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 나머지 점유자는 보증금·우선변제 관계를 추가 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 125,500,000원부터 본다
현재 회차 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 있는 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 분석되므로, 현재 회차에서 단순 합산한 실질취득은 125,500,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 115,500,000원 | 10,000,000원 | 125,500,000원 | 2,262,917,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 80,850,000원 | 10,000,000원 | 90,850,000원 | 2,297,005,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,595,000원 | 10,000,000원 | 66,595,000원 | 2,320,823,710원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,262,917,000원입니다. (주)다온종합건설의 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 분리돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포대학교 후문 서측 인근으로, 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 상가이나 감정평가에서는 대상 물건을 오피스텔로 이용 중이라고 조사했습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물이며, 복도식이고 개별난방·엘리베이터·소화전·주차장·공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 464,700원/㎡, 토지면적은 644.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 확인 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가나 실질취득가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 115,500,000원에 인수보증금 10,000,000원을 더한 125,500,000원을 최소한의 권리비용 기준으로 보세요.
- (주)다온종합건설 확인. 2019.12.12 전입·보증금 10,000,000원·월차임 600,000원으로 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 나머지 점유자 확인. 실제 임차인은 9명입니다. 말소기준 이후 전입자 중 보증금이 미상인 점유자가 있어 현황과 임대차 조건을 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 등기 자체가 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인을 요구하고 있으므로 신탁재산 관리·처분 및 임대차 권한 관계를 확인하세요.
- 미납관리비 확인. 25년 12월 기준 미납관리비 4,722,377원이 기재돼 있습니다. 현재 잔액과 실제 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 검증. 감정가 165,000,000원에서 70%로 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 125,500,000원 실질취득을 기준으로 주변 거래와 비교해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.10 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 배당·채권자 관계는 최신 원본과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “인수와 점유”가 먼저다
이 물건은 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 115,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가만 보면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조이므로 현재 회차의 실질취득은 125,500,000원입니다.
여기에 실제 임차인 9명, 신탁부동산이라는 구조, 4,722,377원의 미납관리비가 함께 확인됩니다. 반면 현재 확인 가능한 실거래 시세가 없어 125,500,000원이 시장 대비 싼지 여부는 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰돼 싸진 물건”보다 “선순위 임차인 인수와 다수 점유를 먼저 풀어야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 맞습니다. 권리와 점유를 확인한 뒤, 실질취득가를 실제 시장가격과 비교해야 입찰 판단이 완성됩니다.
