광주지방법원 2025타경51697. 본건은 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 3층 315호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2021.09.07 설정된 온천장신용협동조합의 근저당권 2,376,000,000원입니다. 다만 그보다 앞선 2019.12.12 전입의 (주)다온종합건설이 보증금 10,000,000원으로 조사돼 있어, 이 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.

따라서 현재 회차에서 낙찰대금만 보면 46,200,000원이지만, 매수인의 경제적 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원이 전액 인수되므로 46,200,000원 + 10,000,000원 = 실질취득 56,200,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니어서 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조는 아니며, 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 실질취득액도 함께 내려갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부에서는 2020.08.19 무안군 압류가 말소기준보다 먼저 등장하지만, 2020.08.28 해제로 말소돼 현재 인수할 압류로 남아 있지 않습니다. 2021.09.08 압류 역시 2021.09.17 해제로 말소됐고, 2024.06.17 무안군 압류는 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매개시결정도 말소기준 이후입니다.

② 임차·점유관계 — 대항력 1건, 인수 10,000,000원

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어, 목록상 임차·점유 관계자는 9명입니다. 이 가운데 말소기준 2021.09.07보다 앞선 2019.12.12 전입의 (주)다온종합건설만 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 보증금 10,000,000원은 우선변제 없이 매수인이 인수하는 것으로 배당표에 반영돼 있습니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

현재 최저매각가는 감정가 66,000,000원의 70%인 46,200,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 인수 보증금 10,000,000원이 추가되므로 경제적 취득원가는 56,200,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없기 때문에 이 56,200,000원이 현 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,231,600원을 제외한 44,968,400원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 2,331,031,600원이 미배당으로 남습니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 전제해 시세나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
• 입지. 목포대학교 후문 서측 인근이며, 주변은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물로, 복도식이며 개별난방·엘리베이터·소화전·주차장·공동현관 도어 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며, 공시지가는 464,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 실거래 비교 자료가 없어 감정가나 최저가만으로 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 근린시설과 오피스텔 이용상태가 함께 나타나는 만큼 실제 매수층과 임대수요 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차는 최저가 46,200,000원이 아니라 인수액을 더한 56,200,000원을 출발점으로 계산해야 합니다.
• (주)다온종합건설 임대차 확인. 대항력 있는 보증금 10,000,000원이 실제로 본건 315호에 대응하는지, 점유 범위와 임대차 존속 여부를 원문·현장에서 재확인해야 합니다.
• 나머지 점유자 확인. 말소기준 이후 전입자는 대항력 없음으로 분석되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 명도 및 배당관계는 원본 대조가 필요합니다.
• 910호 표시 분리 확인. 이양연은 점유부분이 910호 전체로 표시돼 있으므로 본건 315호와 직접 관련된 점유자인지 구분해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의와 신탁등기 변경·주의사항이 있으므로 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당이 먼저 차감될 수 있으므로 실제 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.03.10 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 배당요구 및 채권관계 원본을 대조해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 66,000,000원이나 최저가 46,200,000원만 보고 저가라고 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — “4,620만원 낙찰”이 아니라 “5,620만원 취득”

이 사건의 핵심은 최저가보다 인수 보증금입니다. 말소기준권리인 2021.09.07 근저당권보다 먼저 전입한 (주)다온종합건설이 보증금 10,000,000원으로 조사돼 있고, 배당 시뮬레이션도 이 금액을 전액 매수인 인수로 잡고 있습니다. 따라서 현재 회차의 46,200,000원은 실제 취득부담의 전부가 아니며, 실질취득은 56,200,000원입니다.

여기에 등기상 신탁관계, 점유부분이 명확하지 않은 다수 관계자, 당해세 가능성, 근린시설이면서 오피스텔로 이용되는 용도 특성이 함께 있습니다. 반면 실거래 비교 자료는 없어 56,200,000원이 시장가격보다 유리하다는 근거도 없습니다. 결국 이 물건은 “유찰돼 싸 보인다”는 이유만으로 접근하기보다, 대항력 임차인과 신탁·점유관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 별도 시세와 비교해야 하는 사건입니다.