광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 12층 1223호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 68,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 47,600,000원입니다. 그러나 권리분석의 기준점인 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당보다 앞선 2019.12.12 전입자가 있고, 이 임차인의 10,000,000원 보증금이 배당되지 않은 채 매수인에게 넘어가므로 낙찰가만 보면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.

또 하나의 핵심은 신탁입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 신탁등기 변경과 함께 “임대차 등의 법률행위를 하는 경우 신탁원부를 통하여 신탁 목적·수익자· 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다”는 주의사항이 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수뿐 아니라 신탁원부와 임대차 권한 관계를 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준은 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2020.08.19 무안군 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.08.28 해제되어 말소됐으므로 현재의 인수 위험으로 볼 항목은 아닙니다.

근저당권의 채권최고액은 2,376,000,000원이고 공동담보목록 제2021-322호가 기재돼 있습니다. 이 금액은 본 1223호 한 호실만의 매매가나 실제 채무액과 같은 개념이 아니며, 현재 회차 배당표에서도 매각대금 대부분이 근저당권 배당으로 소진됩니다.

② 임차인 — 실제 인수액은 10,000,000원

현황조사에는 총 9명의 점유·임차 관련 인원이 확인됩니다. 그중 (주)다온종합건설은 2019.12.12 전입으로 말소기준권리보다 빠르며, 보증금 10,000,000원·월차임 600,000원입니다. 배당 시 우선변제권은 없고, 제공된 배당관계상 보증금 전액 10,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

다른 인원들은 전입일이 모두 2021.09.07 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 다수의 보증금과 점유부분이 확인되지 않았고, 이양연은 점유부분이 “910호 전체”로 기재돼 있어 본 매각대상인 1223호와 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)

현재 회차의 채권최고액 기준 미배당은 2,329,656,800원입니다. (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원은 배당표에서 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 목포대학교 후문 서측 인근이며, 주변은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통이며 대상 물건은 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물이며 외벽은 몰탈위페인팅, 복도식입니다. 보일러 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용부지로 감정평가상 가장형·평탄, 토지자료상 지목 대·토지이용상황 주상용·평지·부정형·소로한면입니다. 토지면적은 644.0㎡, 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 47,600,000원만 보지 말고 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원을 더한 57,600,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 신탁원부 원본. 주식회사무궁화신탁 명의와 2022.02.09 신탁등기변경, 2025.11.18 신탁주의사항을 기준으로 임대차 권한과 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인. (주)다온종합건설의 점유부분은 미상입니다. 실제 점유상태와 보증금 반환·명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 다수 점유관계. 현황조사상 여러 인원이 확인되며 일부 보증금·점유부분은 미상입니다. 특히 이양연은 “910호 전체”로 기재돼 있어 1223호와의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 미납관리비. 25년 12월 기준 미납관리비 625,696원이 기재돼 있으므로 관리주체에 현재 금액과 매수인 부담범위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 68,000,000원 대비 70% 회차라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 실질취득액을 현장 매매·임대 시세와 별도로 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사보고서 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 1,000만원 인수다

이 물건은 감정가 68,000,000원에서 한 차례 유찰돼 47,600,000원까지 내려왔지만, 낙찰가만으로 접근하면 안 됩니다. 2019.12.12 전입한 (주)다온종합건설은 2021.09.07 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 임차인이고, 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차 실질취득은 57,600,000원입니다.

여기에 등기상 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인 주의사항까지 있으며, 현황조사상 여러 점유자가 존재합니다. 반면 실거래 시세 자료는 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 결론낼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수 1,000만원·신탁·점유관계를 먼저 정리한 뒤 실질취득액으로 가격을 판단해야 하는 물건”입니다.