광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 7층 710호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2019년 신탁등기 및 신탁원부가 존재합니다. 말소기준은 2021.09.07. 온천장신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 2,376,000,000원입니다.
권리구조에서 가장 중요한 부분은 임차인입니다. 현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 9명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 (주)다온종합건설은 2019.12.12. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 10,000,000원·월세 600,000원입니다. 배당표에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 92,400,000원 + 10,000,000원 = 102,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 7층 710호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 92,400,000원 (2회 유찰·56%) |
| 신청채권 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 말소기준 | 2021.09.07. 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 2020.08.19. 무안군 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.08.28. 해제되었고, 2021.09.08. 압류 역시 2021.09.17. 해제되었습니다. 현재 확인되는 2024.06.17. 무안군 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 9명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관·대위변제 신고는 없어 실제 임차인 9명입니다. 다만 점유부분은 8명이 미상이고, 이양연은 “910호 전체”로 기재되어 있습니다. 본건은 710호이므로 각 점유자가 실제로 어느 전유부분을 점유하는지 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 56% 유찰가와 시세는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 165,000,000원의 56%인 92,400,000원입니다. 그러나 매수인이 인수할 보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득액은 102,400,000원, 감정가의 약 62.1%입니다.
3회 유찰 시 매각가 시나리오는 64,679,999원, 4회 유찰 시에는 45,275,999원입니다. 다만 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원 인수는 각 시나리오에서도 그대로 반영되어 있어, 실질적으로는 매각가 외 별도 부담이 계속 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 미배당액은 2,285,663,200원입니다. 대항력 임차인 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다. 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근으로, 근린상가·주택·아파트·학교가 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 대상 부지는 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 이용. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용 중입니다. 보일러 개별난방, 엘리베이터, 소화전, 주차장, 공동현관 도어 등의 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·도시계획구역이며 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 근린시설 분류와 오피스텔 이용이 함께 나타나는 물건이고 실거래 비교는 해당 없음이므로, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 92,400,000원에 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 더한 102,400,000원을 기본 취득원가로 놓고 판단해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 2019년 신탁등기 및 신탁원부가 존재합니다. 임대차 권한, 수탁자 동의 및 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 710호 점유자 대조. 임차인 9명 중 8명의 점유부분이 미상이고 1명은 910호 전체로 기재되어 있습니다. 현장과 원문 서류에서 본건 710호와의 실제 관계를 특정해야 합니다.
- 세금 확인. 당해세가 존재하면 배당 순서와 근저당 미배당액이 달라질 수 있으므로 체납세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2025년 12월 기준 3,150,658원이 기재되어 있으므로 관리주체를 통해 최신 총액과 공용·전용부분을 구분해 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.10. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 존재하므로 최신 등기 상태와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 56%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실질취득 102,400,000원을 기준으로 별도 실거래·임대수익 검증이 필요합니다.
맺으며 — “9,240만원 낙찰”로 끝나는 사건이 아니다
표면상으로는 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 92,400,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 넣으면 이야기가 달라집니다. 말소기준보다 앞선 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어, 현재 회차의 실질취득액은 102,400,000원입니다.
여기에 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁구조, 점유부분이 특정되지 않은 다수 임차인, 910호로 기재된 별도 임차인, 당해세 가능성, 미납관리비 3,150,658원까지 확인해야 합니다. 실거래 비교도 해당 없음이므로 “감정가 대비 56%”를 가격 메리트로 곧바로 환산할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득액과 점유·신탁관계의 확인입니다.
