광주지방법원 2025타경51697. 대상은 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 7층 710호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 115,500,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰폭이 아니라 임차관계입니다. (주)다온종합건설은 2019.12.12. 전입으로 2021.09.07. 말소기준 근저당보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 월차임 600,000원입니다. 확정일자는 없고 우선변제권은 확인되지 않아, 제공된 배당 구조에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됩니다.
따라서 현재 최저가 115,500,000원만을 매수비용으로 보면 안 됩니다. 낙찰대금에 인수보증금 10,000,000원을 더한 실질취득 125,500,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 2회 유찰 시에는 80,850,000원에 인수 10,000,000원을 더해 90,850,000원, 3회 유찰 시에는 56,595,000원에 10,000,000원을 더해 66,595,000원이 됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액들이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 7층 710호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기소 | 광주지방법원 무안등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2021.09.07. 온천장신용협동조합 근저당권, 채권최고액 2,376,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 말소기준 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2020.08.19. 무안군 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.08.28. 해제되어 등기가 말소됐습니다. 2021.09.08. 무안군 압류 역시 2021.09.17. 해제로 말소됐습니다. 한편 소유자는 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부가 존재하며, 등기에는 임대차 등의 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 신탁주의사항이 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 9건, 인수 핵심은 1건
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
후순위 조사자들은 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김채연·박장미·김다원·유정열·이영희·이상원·김왕섭은 보증금이 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다. 이양연은 조사상 점유부분이 910호 전체로 기재돼 있고 대상 물건은 710호이므로 대상 호수와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 최저가에 1,000만원을 더해야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 115,500,000원 | 10,000,000원 | 125,500,000원 | 2,262,917,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 80,850,000원 | 10,000,000원 | 90,850,000원 | 2,297,005,300원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 56,595,000원 | 10,000,000원 | 66,595,000원 | 2,320,823,710원 |
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 근저당권 배당으로 반영되고, 근저당권 채권최고액 대비 2,262,917,000원이 미배당으로 남습니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 10,000,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 대상 물건을 오피스텔로 이용중인 것으로 조사했습니다.
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근이며, 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 복도식입니다.
- 설비. 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 464,700원/㎡, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 115,500,000원에 대항력 임차보증금 10,000,000원을 더한 125,500,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- (주)다온종합건설 확인. 2019.12.12. 전입, 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원입니다. 우선변제권 없이 인수되는 구조이므로 점유·계약·보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 후순위 조사자 중 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 및 명도 상대는 확인해야 합니다.
- 910호 표기 확인. 이양연의 점유부분이 910호 전체로 기재돼 있어 대상 710호와의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자는 주식회사무궁화신탁이며 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 배당돼 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 미납관리비 확인. 미납관리비 3,150,658원의 구성과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 시세 직접 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 실질취득 125,500,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 유찰폭보다 ‘인수 1,000만원’이 먼저다
이 물건은 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 115,500,000원으로 내려왔습니다. 하지만 권리분석상 중요한 숫자는 115,500,000원이 아니라 125,500,000원입니다. 말소기준보다 앞선 (주)다온종합건설이 보증금 10,000,000원으로 대항력을 갖고 있고, 배당 없이 그 금액이 매수인에게 인수되는 구조이기 때문입니다.
후순위 전입자들은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 일부 보증금이 확인되지 않았고, 신탁원부 확인, 국세·지방세의 당해세 여부, 미납관리비 3,150,658원도 추가 확인 대상입니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 결론은 인수액은 명확하지만, 점유·신탁·세금 확인과 별도의 시세 검증이 필요한 물건입니다.
