광주지방법원 2025타경51697. 대상은 전라남도 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 4층 419호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항표에는 오피스텔로 이용중이라고 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2019년 신탁등기와 2022년 신탁등기변경이 확인됩니다.
권리분석의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리는 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 둘째, 그보다 앞선 2019.12.12 전입의 (주)다온종합건설이 보증금 10,000,000원으로 현황조사에 나타나며, 배당표에서도 이 보증금을 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층 419호 |
| 도로명 | 전라남도 무안군 청계면 도림길 74 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 92,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2021.09.07 접수된 온천장신용협동조합 근저당권 2,376,000,000원입니다. 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전 등기되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 인수액은 10,000,000원
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
(주)다온종합건설은 2019.12.12 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 10,000,000원·월세 600,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않고, 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 92,400,000원 + 10,000,000원 = 실질취득 102,400,000원으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 구조 — 최저가만 보면 안 된다
감정가는 165,000,000원, 현재 최저매각가는 92,400,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 그러나 낙찰자가 인수하는 보증금 10,000,000원이 따로 있으므로 현재 회차의 실질취득액은 102,400,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 92,400,000원 | 10,000,000원 | 102,400,000원 | 2,285,663,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 64,679,999원 | 10,000,000원 | 74,679,999원 | 2,312,884,241원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 45,275,999원 | 10,000,000원 | 55,275,999원 | 2,331,938,969원 |
유찰이 진행돼도 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 별도 인수로 남기 때문에, 응찰 판단은 항상 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액을 기준으로 해야 합니다. 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 2,376,000,000원 중 90,336,800원이 배당되고, 2,285,663,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 요항표에는 오피스텔로 이용중이라고 기재되어 있습니다.
- 입지. 목포대학교 후문 서측 인근으로, 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·도시계획구역이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 최저가 92,400,000원만 보지 말고 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득액을 기준으로 계산해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. (주)다온종합건설의 점유부분, 실제 점유, 임대차관계와 인도조건을 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 현황조사에 9명이 기재되어 있으므로 대상 419호와 각 점유자의 실제 관련성을 개별 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 이양연의 점유부분은 910호 전체로 기재되어 있어 대상 419호와의 귀속관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기와 변경등기가 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세 여부와 미납관리비 712,090원의 실제 부담범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다
이 사건은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 92,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 회차의 실질취득액은 102,400,000원입니다.
또한 소유자가 주식회사무궁화신탁인 신탁부동산이고, 현황조사에는 다수 점유자가 나타납니다. 말소기준 이후 권리는 소멸 구조가 비교적 분명하지만, 대항력 임차인 인수·실제 점유관계·신탁원부를 확인하지 않고 최저가만 보고 접근하기에는 확인할 요소가 많은 사건입니다.
