광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 4층 419호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 165,000,000원의 70%인 115,500,000원입니다. 하지만 권리분석상 가장 먼저 볼 숫자는 이 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 10,000,000원입니다.
현황조사에는 총 9명의 점유자·임차인이 기재되어 있고, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 (주)다온종합건설은 2019.12.12 신고로 말소기준권리인 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 600,000원이며, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층 419호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 경매 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.03 · 광주지방법원 무안등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기 흐름의 기준점은 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.03.10에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
무안군 압류는 2020.08.19, 2021.09.08, 2024.06.17 이력이 확인됩니다. 이 중 2020.08.19 압류는 2020.08.28 해제됐고, 2021.09.08 압류도 2021.09.17 해제됐습니다. 2024.06.17 압류는 말소기준권리 이후의 권리입니다. 다만 배당 계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 9명, 인수는 1명
| 성명 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 점유부분 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 대항력 有 우선변제 無 승계 10,000,000원 |
| 박장미 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김왕섭 | 2025.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상원 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유정열 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이양연 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 910호 전체 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김채연 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김다원 | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이영희 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
(주)다온종합건설을 제외한 8명은 신고일이 모두 2021.09.07 말소기준권리보다 뒤에 있어 데이터상 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 여러 명의 점유부분이 미상이고, 이양연은 점유부분이 “910호 전체”로 기재되어 있어 경매 대상인 419호와의 실제 점유 대응관계를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 115,500,000원 | 10,000,000원 | 125,500,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 80,850,000원 | 10,000,000원 | 90,850,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 56,595,000원 | 10,000,000원 | 66,595,000원 |
이 사건에서는 대항력 보증금 10,000,000원이 각 회차의 매각가보다 작기 때문에, 유찰될수록 실질취득 총액도 내려갑니다. 다만 각 회차마다 최저가에 10,000,000원을 더한 금액으로 가격을 판단해야 합니다. 실거래 비교자료는 확인되지 않아 현재 실질취득 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,262,917,000원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 전제해 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 목포대학교 후문 서측 인근으로, 근린상가·주택·아파트·학교가 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물이며 복도식입니다. 개별난방, 엘리베이터, 소화전, 주차장, 공동현관 도어 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 주상용으로 이용되고 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설로 분류되면서 실제 이용은 오피스텔이고, 실거래 비교자료도 없어 매도·임대 시 가격 검증을 별도로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 115,500,000원이 아니라 인수보증금 10,000,000원을 더한 125,500,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- (주)다온종합건설 점유 확인. 2019.12.12 신고, 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원이며 점유부분은 미상입니다. 실제 419호 점유 여부와 임대차 원문을 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-37호의 임대·관리·처분 조항과 임대 권한을 확인해야 합니다.
- 점유자 9명 대조. 다수의 점유부분이 미상이고 이양연은 910호 전체로 기재돼 있으므로, 419호와의 관련성을 현황조사 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 압류 이력이 있고 당해세 해당 시 배당금이 먼저 차감될 수 있으므로 배당요구·조세채권 현황을 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비 712,090원이 기재돼 있습니다. 실제 승계 범위와 최신 잔액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.10 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기를 배당·채권관계 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 가격검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 10,000,000원 인수
이 사건은 감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 115,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 현재 회차의 실질취득은 125,500,000원입니다. (주)다온종합건설의 대항력 있는 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
게다가 현황조사에는 9명이 기재돼 있고 점유부분이 불명확한 사람이 다수이며, 등기에는 신탁원부를 통한 임대차·관리·처분관계 확인을 요구하는 주의사항도 있습니다. 실거래 비교자료까지 없는 만큼 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 인수보증금·신탁원부·419호 실제 점유관계를 모두 확인한 뒤 실질취득가를 별도 시세와 대조하는 것입니다.
