46,200,000원
광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 3층317호입니다. 경매 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 66,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.09.07 온천장신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,376,000,000원이며 공동담보목록 제2021-322호가 기재돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 뒤 추가로 떠안을 금액입니다. (주)다온종합건설은 2019.12.12 전입해 말소기준인 2021.09.07보다 앞서고, 배당 시나리오에서도 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 현재 회차에서 낙찰가 46,200,000원만 보는 것이 아니라 46,200,000원 + 10,000,000원 = 56,200,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층317호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 청계면 도림길 74 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 1,793,910,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.07 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 압류는 해제로 말소, 핵심은 임차인
2020.08.19 무안군 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2020.08.28 해제돼 말소됐습니다. 2021.09.08 무안군 압류 역시 2021.09.17 해제됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권이며, 이후 2024.06.17 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 인수 10,000,000원
현황조사에는 총 9명이 기재돼 있고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 전입은 (주)다온종합건설 1명뿐이며, 나머지 8명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 7명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,231,600원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 44,968,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,231,600원을 제외한 44,968,400원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,331,031,600원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰가에 인수 10,000,000원을 더한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 46,200,000원 | 10,000,000원 | 56,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 32,339,999원 | 10,000,000원 | 42,339,999원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 22,637,999원 | 10,000,000원 | 32,637,999원 |
세 회차 모두 배당 시나리오상 매수인 인수액은 10,000,000원으로 동일합니다. 따라서 입찰가격을 검토할 때는 각 회차 최저가가 아니라 위 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 현재 회차는 최저가 자체는 감정가의 70%지만, 실질취득은 56,200,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근으로, 부근은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 경매 용도는 근린시설이며 감정평가상 대상 물건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물이고, 보일러 개별난방·엘리베이터·소화전설비·주차장·공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 644.0㎡, 공시지가 464,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 46,200,000원이 아니라 인수보증금 10,000,000원을 더한 56,200,000원을 기준으로 판단합니다.
- (주)다온종합건설. 대항력 있음·보증금 10,000,000원·월세 600,000원이며 배당 시나리오상 보증금 전액 매수인 인수입니다.
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 소유이고 신탁주의사항이 있으므로 임대차와 관리·처분 권한 관련 신탁 조항을 확인해야 합니다.
- 다수 점유자. 현황조사상 9명이 기재돼 있으며, 특히 보증금 미상 7명과 점유부분이 910호 전체로 기재된 이양연의 관련성을 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 존재할 경우 배당순서와 미배당액이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 근저당 이전. 2021.09.07 설정된 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 권리관계를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “46,200,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 물건은 감정가 66,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 46,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 (주)다온종합건설의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조라, 현재 회차의 실질취득은 56,200,000원입니다.
후순위 압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 단순 말소형으로 끝나지 않습니다. 신탁원부 확인, 대항력 임차인 인수, 현황조사상 다수 점유자, 당해세 가능성을 함께 확인해야 합니다. 특히 현황조사상 9명 가운데 보증금 미상자가 7명이고, 이양연의 점유부분은 910호 전체로 기재돼 있어 대상 317호와의 실제 관계를 확인해야 합니다. 결론은 “유찰률은 70%, 하지만 실제 자금기준은 56,200,000원이며 권리확인 난도는 낮지 않다”입니다.
