광주지방법원 2025타경51697. 전남 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 8층 819호입니다. 사건 데이터상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 신건이라 최저매각가는 감정가와 같은 168,000,000원이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 누가 남느냐입니다. 현황조사상 임차인으로 표시된 실제 점유자는 9명이고, 이 중 (주)다온종합건설은 2019.12.12 전입으로 말소기준권리인 2021.09.07 근저당권보다 빠릅니다. 보증금 10,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 처리되어, 낙찰자가 체감하는 취득 총액은 최저가가 아니라 178,000,000원입니다.
말소기준권리는 을구 1번 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2019.10.11 박찬수 가압류와 2020.08.19 무안군 압류는 말소기준권리보다 앞서 표시되지만, 각 등기에는 2019.11.25 말소 및 2020.08.28 해제 내역이 함께 존재합니다. 등기상 신탁주의사항도 별도로 표시되어 있어 신탁원부 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 8층819호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태: 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 미납관리비 | 1,326,043원 (2025년 12월 기준, 현황조사보고서 참조) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 있다
이 사건의 말소기준은 2021.09.07 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별도입니다. (주)다온종합건설은 2019.12.12 전입으로 말소기준보다 앞서고, 데이터상 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 내역은 없으므로 우선변제권으로 배당받는 구조가 아니라, 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 9명, 인수는 1명 중심
보증기관 대위·승계 신고자는 표시되어 있지 않으므로, 아래 표의 임차인은 모두 실제 임차인 9명으로 봅니다. 단, 보증금이 미상인 점유자는 대항력을 단정하지 않고 데이터상 위험 메모대로 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 / 300,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 배지는 데이터상 has_opposing_power와 위험 메모 기준입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 점유자는 원본 명세서와 전입세대열람으로 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수 |
| 갑구 2번 가압류 · 박찬수 | 726,767,950원 | 164,848,000원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권자 총 청구 3,102,767,950원 중 예상 배당은 164,848,000원이고, 미배당은 2,937,919,950원입니다. 매수인 인수액은 10,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 목포대학교 후문 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔로 표시되어 있습니다. 사건 용도는 근린시설이므로 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 호실이며, 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역, 도시계획구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함되고, 토지 이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 재계산. 최저가 168,000,000원이 아니라, 대항력 임차인 인수 10,000,000원을 더한 178,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. (주)다온종합건설은 대항력 있음으로 표시되어 있고, 확정일자·배당요구는 미상입니다. 임대차계약서, 전입세대열람, 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 다수 점유 명도. 실제 임차인 9명이 표시되어 있습니다. 보증금 미상 점유자가 많아 낙찰 후 명도 난도가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 신탁원부 확인. 등기에는 신탁주의사항이 표시되어 있어 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항 확인이 필요합니다.
- 미납관리비. notes상 미납관리비 1,326,043원이 표시되어 있습니다. 공용부분 승계 범위는 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당 불확실성. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수 판단은 원본 서류 확인 전까지 변동 가능성이 있습니다.
맺으며 — “최저가 1.68억”이 아니라 “실질 1.78억”
이 물건의 표면 가격은 신건 최저가 168,000,000원입니다. 그러나 권리분석상 핵심은 2019.12.12 전입한 (주)다온종합건설입니다. 이 임차인의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀, 신건 기준 실질취득은 178,000,000원입니다. 여기에 신탁주의사항, 미납관리비, 다수 점유자, 보증금 미상 임차인까지 겹쳐 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 단순하지 않고, 가격은 최저가가 아니라 인수 포함 실질취득가로 봐야 합니다.
