광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 8층 819호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 168,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가의 56%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 낙찰가 외에 매수인이 떠안을 가능성이 명확한 임차보증금이 존재합니다.
말소기준권리는 2021.09.07 설정된 온천장신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 2,376,000,000원입니다. 그런데 (주)다온종합건설의 전입일은 2019.12.12로 이보다 앞서고, 보증금은 10,000,000원입니다. 배당요구·확정일자에 의한 우선변제 자료는 없으며 제공된 배당안에서도 이 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 94,080,000원이 아니라 104,080,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 8층 819호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 미납관리비 | 1,326,043원 (25년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금 1,000만원 인수
등기상 2019.07.10 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있고, 2022.02.09 신탁등기 변경, 2025.11.17 신탁주의사항이 부기돼 있습니다. 신탁주의사항에는 임대차 등의 법률행위와 관련해 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있으므로 입찰 전 신탁원부 확인이 필요합니다.
2020.08.19 무안군 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2020.08.28 해제로 말소됐습니다. 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 9명, 그중 대항력 인수형 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 미상 | 2019.12.12 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 10,000,000원 인수 |
| 박장미 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 김왕섭 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 유정열 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 이양연 | 910호 전체 | 2025.10.17 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 김채연 | 미상 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 김다원 | 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 이영희 | 미상 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
(주)다온종합건설은 2019.12.12 전입으로 2021.09.07 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 분류됩니다. 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원이며 우선변제권 자료는 없어 현재 배당안에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다.
나머지 8명은 전입일이 모두 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 박장미·김왕섭·이상원·유정열·김채연·김다원·이영희는 보증금이 확인되지 않았고, 이양연은 점유부분이 910호 전체로 기재돼 있어 본건 819호와의 실제 점유관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료가 없어 가격 메리트 단정 금지
감정가 대비 현재 최저가는 56%까지 내려왔지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 근린시설로 분류되면서 실제 이용은 오피스텔이므로, 입찰가는 실질취득 104,080,000원을 기준으로 주변 오피스텔·근린시설 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 인수 · (주)다온종합건설 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 근저당권 미배당액은 2,284,013,440원입니다. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원은 배당으로 소멸하는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포대학교 후문 서측 인근으로, 부근은 근린상가·주택·아파트·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 대상 물건 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 설비. 보일러 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 644.0㎡, 공시지가 464,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 94,080,000원이 아니라 대항력 임차보증금 10,000,000원을 더한 104,080,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 명의이고 신탁주의사항이 부기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·임대차 및 처분 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. (주)다온종합건설의 실제 점유부분과 임대차계약, 보증금 10,000,000원 존부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 다수 점유자. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 있고 이양연의 점유부분은 910호 전체로 기록돼 있어 본건 819호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비. 미납관리비 1,326,043원이 기재돼 있으므로 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 거래·임대수익을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “94,080,000원짜리 물건이 아니라 104,080,000원부터 보는 물건”
이 사건의 핵심은 2회 유찰이라는 숫자보다 대항력 임차인입니다. 현재 최저매각가는 94,080,000원이지만 (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원을 인수하면 실질취득은 104,080,000원입니다. 다른 점유자들은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 여러 명의 실제 점유관계와 보증금 미상 부분을 확인해야 합니다.
여기에 등기상 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁주의사항까지 존재하므로 신탁원부 확인도 필수입니다. 반면 최근 실거래 자료는 없어 현재 실질취득가가 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 유찰률보다 인수보증금·신탁원부·점유관계·현장 시세를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
