매력지수 C등급 · 신건 가격은 낮지만 대항력 가능 임차인 인수 위험과 환금성 검토가 필요한 근린시설
인수 가능 보증금 1,000만원과 다수 점유자 확인 필요성이 있고, 오피스텔 이용 상태의 근린시설 물건으로 상업용 환금성 검토가 필요해 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건은 근린시설로 분류되지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 권리의 핵심은 가격이 아니라 (주)다온종합건설 점유자의 대항력 가능성입니다. 보증금 1,000만원이 확인된 임차인은 대항력 有로 조사되어 매수인 인수 가능성이 있으며, 다만 현황조사 기준 점유 부분은 미상으로 최종 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
67,000,000원
신건
실질취득 부담
77,000,000원 가능
낙찰가+보증금 인수 가능성
인수 검토
10,000,000원
(주)다온종합건설
핵심지표
대항력 확인
임차인 조사 필요
광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 4층 424호 근린시설 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 감정평가에서는 대상 물건을 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 따라서 용도상 근린시설이라는 점과 실제 이용 상태를 구분해 접근해야 합니다.
말소기준권리는 2021년 9월 7일 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리 이전 전입한 임차인이 존재해 임차보증금 인수 가능성이 핵심 변수입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51697 (임의경매)
소재지
전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층424호
물건종류 / 이용상태
근린시설 / 감정평가상 오피스텔 이용 중
소유자
주식회사무궁화신탁
감정가 / 최저가
67,000,000원 / 67,000,000원 (신건)
신청채권자
온천장신용협동조합
청구금액
1,793,910,000원
매각기일
2026.06.29
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2021.09.07 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 2020년 무안군 압류는 말소기준권리보다 앞선 권리로 기록되어 있으나 현재 등기상 해제된 압류입니다. 2021년 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능 임차인 존재
점유자
전입일
보증금
판정
(주)다온종합건설
2019.12.12
10,000,000원
대항력 有 가능성 우선변제권 미상
김채연 외 7명
2025.01.31~2025.11.24
미상
말소기준 이후 전입 대항력 없음
⚠️ 인수 가능성 핵심 (주)다온종합건설은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 조사되었습니다. 보증금 1,000만원은 낙찰가와 별도로 매수인이 인수할 가능성이 있으므로, 신건 최저가 6,700만원만 보고 판단하면 안 됩니다. 실질취득 부담은 낙찰가 6,700만원 + 인수 가능 보증금 1,000만원 = 약 7,700만원 수준으로 검토해야 합니다. 단, 점유 부분은 현황조사상 미상이므로 최종 명세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,606,000원
임차인 인수 가능 보증금
10,000,000원
0원
근저당권 · 온천장신용협동조합
2,376,000,000원
65,394,000원
잔여
-
0원
매각대금 배분 (6,700만원)
회차별 실질취득 부담
인수 가능 보증금 1,000만원을 반영한 부담 규모입니다.
✅ 권리상 소멸 구조 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 권리 부담은 크지 않습니다.
⛔ 주의할 부분 대항력 있는 것으로 조사된 임차인의 보증금 인수 가능성이 있습니다. 또한 감정평가상 오피스텔 이용 상태의 근린시설로, 상업용 물건 특성상 환금성과 공실 위험을 별도로 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 목포대학교 후문 서측 인근으로 근린상가·주택·아파트·학교가 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
교통. 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
토지. 일반상업지역, 도시지역, 도시계획구역이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
이용성. 공부와의 차이는 없으며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. (주)다온종합건설의 점유 부분과 실제 대항력 여부를 매각물건명세서로 재확인하세요.
가격 판단. 최저가 6,700만원이 낮아 보여도 인수 가능 보증금 1,000만원을 포함한 실질취득 비용으로 판단해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 배당 구조가 변동될 수 있습니다.
상업용 환금성. 오피스텔 이용 상태의 근린시설로 공실 및 임대수요 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가는 시작점, 인수 가능 권리가 최종 가격을 결정한다”
이 물건은 등기상 후순위 권리는 대부분 소멸하는 구조입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 실질취득 비용입니다. 대항력 가능 임차인의 보증금 1,000만원은 매수인 부담 가능성이 있으므로, 신건 6,700만원만 보고 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 정리되지만, 임차인 확인과 상업용 환금성 검토가 필요한 물건입니다.
