말소기준권리 이후 권리는 소멸되어 인수액은 없으나, 1종·2종 근린시설 점유자 다수와 보증금 미상 점유, 위반건축물 확인 필요성이 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수액 0원 구조입니다. 다만 주거용 아파트가 아닌 근린시설이고, 다수 점유자·보증금 미상 점유·위반건축물 관련 확인사항이 있어 권리보다 현장 확인과 운영 가능성이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
116,000,000원
92,800,000원(80%)
실질취득 기준
92,800,000원
인수액 0원
말소기준권리
하나은행
2009.09.02 근저당
핵심지표
점유 확인
근린시설·다수 점유
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제2층 제201호 근린시설입니다. 감정가는 1억1,600만원, 현재 최저매각가는 9,280만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 등기상 핵심은 2009년 설정된 주식회사 하나은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제201호
용도
근린시설 · 집합건물
소유자
이석우
감정가 / 최저가
116,000,000원 / 92,800,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2009.09.02 설정된 을구 2번 주식회사 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 현재 경매 매각으로 해당 권리는 소멸 예정입니다. 이후 설정된 경매개시결정도 매각으로 정리되어 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
② 점유·임차인 분석
확인된 점유자는 다수이며, 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 일부 점유자는 보증금이 확인되지 않아 현장 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
점유자
부분
전입일
보증금
판정
황선희
미상
2017.10.11
미상
대항력 없음
백정옥
202호
2017.06.15
8,000만원
대항력 없음
서향아
203호
2022.09.22
7,500만원
대항력 없음
김봉일
301호
2023.09.15
8,000만원
대항력 없음
김수민
701호
2013.04.26
7,400만원
대항력 없음
나훈범
703호
2021.09.16
7,000만원
대항력 없음
⚠️ 점유 확인 필요 보증금 미상 점유자가 존재하며 실제 사용 형태는 폐문 및 관계인 부재로 확인하지 못했습니다. 대항력은 없지만 인도 과정과 실제 영업 여부 확인은 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,070,400원
하나은행 근저당
720,000,000원
90,729,600원
소유자 교부
-
0원
하나은행 채권최고액 전액을 충당하지 못하고 미배당 629,270,400원이 발생하는 구조입니다. 그러나 해당 미배당은 채권자 부담이며 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
매각대금 배분
회차별 매각가
현재 회차 9,280만원. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 근린시설 특성상 현장 검토가 우선입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 없습니다.
⛔ 주의 관점 근린시설은 주거용과 달리 임대·영업 승계·현황 이용 상태 확인이 중요합니다. 또한 위반건축물 관련 사실조회 내용이 있어 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 지하철 4호선 수유역 및 버스 정류장 이용이 가능합니다.
용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소)입니다.
하자. 건물 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현황 확인. 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용 상태를 확인하지 못했으므로 현장 조사가 필요합니다.
점유 확인. 보증금 미상 점유자의 실제 계약관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
위반건축물. 강북구청 2026.03.23 사실조회 회신 내용을 원본 확인해야 합니다.
운영성. 근린시설은 낙찰 후 임대수요와 업종 적합성을 별도로 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장은 봐야 한다”
이 물건은 권리 분석만 보면 말소기준권리 이후 부담이 없는 구조입니다. 하지만 근린시설 경매에서는 등기보다 실제 점유와 사용 상태가 더 중요할 수 있습니다. 최저가는 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하기보다 다수 점유자, 위반건축물 여부, 실제 영업 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 안전합니다.
