매력지수 B등급 · 말소기준 이후 소멸 구조지만 다가구 임대관계와 위반건축물 확인이 필요한 물건
인수 권리는 0원이나 다수 점유자와 위반건축물 관련 사항이 있어 권리 외 리스크 확인이 필요해 B 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 다가구주택 특성상 여러 점유자가 존재하고, 위반건축물 관련 사실조회 회신이 있어 권리보다 현황 확인이 중요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
116,000,000원
92,800,000원 · 1회 유찰
실질취득
92,800,000원
매각가 기준
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
핵심지표
다가구 확인
임차·현황 리스크
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제7층 제702호 다가구주택 관련 물건입니다. 말소기준권리는 2009년 9월 2일 설정된 주식회사 하나은행 근저당권이며 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 단순한 소유자 점유 구조가 아닙니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 일부 보증금은 미상입니다. 대항력 있는 임차인 인수 위험은 확인되지 않지만, 낙찰 전 실제 점유관계와 건축물 상태 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제702호
물건종류
다가구주택
소유자
이석우
감정가 / 최저가
116,000,000원 / 92,800,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸 구조
✅ 권리 분석 2009년 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수 권리는 0원입니다.
② 임차 관계 — 다수 점유 확인 필요
점유자
호수
전입일
대항력
보증금
황선희
미상
2017.10.11
없음
미상
백정옥
202호
2017.06.15
없음
8,000원
서향아
203호
2022.09.22
없음
7,500원
김봉일
301호
2023.09.15
없음
8,000원
김수민
701호
2013.04.26
없음
7,400원
나훈범
703호
2021.09.16
없음
7,000원
확인된 점유자들은 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 일부 점유자는 보증금이 미상이며, 실제 임대차 현황은 매각 전 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 92,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,070,400원
하나은행 근저당
720,000,000원
90,729,600원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
④ 입지·현황 메모
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업시설, 오피스텔, 근린생활시설, 일부 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 수유역과 버스정류장이 소재해 대중교통 접근성이 양호합니다.
건축 상태. 매각물건명세서 비고상 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 확인이 필요합니다.
환금성. 서울 강북구 역세권 접근성은 장점이나 다가구주택 특성상 개별 현황 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 실제 임대차 현황을 확인해야 합니다.
위반건축물 확인. 강북구청 사실조회 회신 내용 및 공부와 현황 차이를 확인해야 합니다.
권리 안전성. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수 위험은 없습니다.
자금 계획. 현재 최저가는 92,800,000원이며 채권최고액 미배당은 매수인에게 승계되지 않습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 현황을 봐야 한다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수 권리는 없는 구조입니다. 다만 다가구주택은 등기부만으로 판단하기 어렵습니다. 여러 점유자, 미상 보증금, 위반건축물 관련 사항까지 확인해야 실제 투자 위험을 줄일 수 있습니다. 권리는 안전권, 현황 확인이 승부처인 물건입니다.
