매력지수 B등급 · 말소기준 이후 권리 소멸로 인수 0원이나 임대관계·위반건축물 확인이 필요한 근린시설
하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 다수 점유자와 위반건축물 관련 확인 필요성이 있어 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이고, 여러 점유자가 조사되어 있어 가격보다 실제 이용상태·임대관계·위반건축물 여부 확인이 핵심입니다.
감정가
119,000,000원
근린시설
최저가
95,200,000원
1회 유찰(80%)
매수인 인수
0원
소멸 권리 기준
핵심지표
점유 확인
임대관계·위반사항
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제8층 제803호 근린시설입니다. 등기상 핵심은 2009년 설정된 하나은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 건축물 이용상태와 점유 관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제803호
물건종류
근린시설
소유자
이석우
감정가 / 최저가
119,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 매각으로 해당 권리 이후 권리는 소멸합니다. 등기상 수산업협동조합중앙회 및 홍윤전 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 분석 — 인수 위험은 없으나 확인 필요
점유자
호수
전입
보증금
대항력
배당요구
황선희
미상
2017.10.11
미상
없음
있음
백정옥
202호
2017.06.15
8,000원
없음
있음
서향아
203호
2022.09.22
7,500원
없음
있음
김봉일
301호
2023.09.15
8,000원
없음
-
김수민
701호
2013.04.26
7,400원
없음
-
나훈범
703호
2021.09.16
7,000원
없음
있음
⚠️ 점유 확인 필요 여러 점유자가 확인되었고 일부는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 전입 시점은 말소기준권리 이후로 조사되어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 실제 명도와 이용상태 확인은 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,113,600원
하나은행 근저당
720,000,000원
93,086,400원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.
⛔ 확인 관점 근린시설은 주택과 달리 실제 영업·임대 상태가 가치에 직접 영향을 줍니다. 위반건축물 관련 사실조회 회신 내용과 점유 현황 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 수유역 및 버스 정류장이 소재해 대중교통 접근성이 양호합니다.
이용상태. 건축물대장상 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설이며 실제 이용상태는 확인하지 못했습니다.
건물상태. 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용을 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 현황조사상 다수 점유자가 있어 실제 사용관계 확인이 필요합니다.
권리 확인. 하나은행 근저당이 말소기준이며 인수권리 여부를 최종 등기 확인하세요.
건축물 확인. 위반건축물 관련 행정자료를 반드시 검토하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 사업성은 확인”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설은 권리보다 실제 영업 가능성, 임대관계, 건물 상태가 낙찰 후 가치를 좌우합니다. 권리는 통과, 현장은 필수 확인인 물건입니다.
