특수권리·특수조건
1
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위반건축물
이 사건 건물 위반건축물표기관련하여 자세한 내용은 별지 강북구청의 2026
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.07
3회 · 최저 76,160,000원
C
매력지수48
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경6202 · 서울북부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 19.59㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
95,200,000원
9,520만
감정가 119,000,000원
다음 매각기일
08-25
서울북부지방법원
10:00
입찰 보증금
952만원
최저가의 10% · 9,520,000원
감정가 대비
▼ 20.0%
싸게 매수
감정가
1.19억원
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
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근저당 기준 권리는 정리되지만 임차권과 점유 리스크, 위반건축물 확인이 필요한 근린시설
-
가격
최저가 95,200,000원은 감정가 119,000,000원의 80%로 1회 유찰 후 진행
-
자금
예상 배당에서 하나은행 미배당 626,913,600원 발생, 매수인 인수액은 0원
-
리스크
배해숙 주택임차권 등기와 보증금 미상 점유자 존재, 위반건축물 관련 회신 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (35)
법원경매 권리분석 · 집합건물(근린시설)
임차권과 점유 리스크가 남은 수유동 603호 — 서울북부 2025타경6202
서울북부지방법원 2025타경6202 · 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제603호
감정가 119,000,000원 · 최저매각가 95,200,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매(하나은행)
48점
매력지수 C등급 · 권리 말소구조는 명확하지만 임차권·다수 점유자·위반건축물 확인 필요로 안정성이 낮다
말소기준 이후 권리는 소멸되나 주택임차권 등기와 보증금 미상 점유자가 존재하고 위반건축물 관련 확인사항이 있어 보수적 접근이 필요하다
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차권·점유자·건축물 리스크 확인이 필요한 근린시설입니다. 하나은행 근저당은 후순위 권리와 함께 소멸하지만, 603호에는 배해숙 주택임차권 등기가 있었고 보증금 미상 점유자도 확인됩니다.
감정가 / 최저가
119,000,000원
최저 95,200,000원
예상 미배당
626,913,600원
하나은행 채권최고액 기준
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제6층 제603호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2009년 하나은행 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 임차권과 실제 점유 관계는 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매) |
|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제603호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제6층 제603호 · 집합건물 |
|---|
| 소유자 | 이석우 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰) |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 230,000,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.25 |
|---|
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차권 확인 필요
말소기준은 2009.09.02 설정된 하나은행 근저당권입니다. 해당 권리 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 6번 주택임차권은 배해숙 명의로 등기되어 있었으며, 등기상 임차보증금 70,000,000원 기록이 있습니다.
② 임차 및 점유 확인
| 임차인 | 위치 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 배해숙 | 제6층 제603호 | 70,000,000원 | 소멸 | 확인 필요 | 0원 |
| 황선희 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 0원 |
| 백정옥 외 점유자 | 202호 등 | 일부 미상 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
⚠️ 임차·점유 리스크 다수 점유자가 확인되며 일부는 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라는 점에서 대항력은 없으나, 실제 명도 및 현황 확인은 필요합니다.
③ 예상 배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 하나은행 근저당 | 720,000,000원 | 93,086,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근 지하철 4호선 수유역 및 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 확인되며 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 주의사항. 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 배해숙 주택임차권 등기 내용과 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 보증금 미상 점유자의 실제 사용 관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 관련 별지 회신 내용을 반드시 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 하락만 보고 접근하기보다 근린시설의 실제 수익성과 환금성을 따져야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 실제 위험은 다르다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 근린시설은 등기상 권리만으로 끝나지 않습니다. 임차권, 점유자, 위반건축물 여부까지 확인해야 실제 취득 위험을 판단할 수 있습니다. 권리 분석은 통과했지만, 현장 확인이 필요한 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제201호
2026-02-13 11:10
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 황선희 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제202호
2026-02-14 09:50
- 임차인 백정옥을 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 백정옥 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제203호
2026-02-19 11:11
- 임차인 서향아를 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 서향아 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제301호
2026-02-19 15:30
- 임차인 김봉일을 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 김봉일 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제302호
2026-02-20 15:10
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 이슬희 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제303호
2026-02-25 12:20
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 송민주 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제401호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 한지영 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제402호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 박찬우 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제403호
- 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제501호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 주영진 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제502호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 이종필 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제503호
- 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제601호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 박준희 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제602호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 조승희 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제603호
- 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제701호
- 임차인 김수민을 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 김수민 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제702호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 설무란 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제703호
- 임차인 나훈범을 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 나훈범 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제801호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 김성호 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제802호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 전서우 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제803호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 최진근 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-25
10:00
법정동 101호 경매법정
최저매각가
9,520만원
▼ 20% 감정가 1억 1,900만
입찰 보증금
952만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-01
14:00
법정동 106호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 20%
1억 1,900만→9,520만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-21 |
유찰 |
1억 1,900만원 |
| 2 |
2026-08-25 |
대기 |
9,520만원 |
위치 / 로드뷰
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제603호
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