매력지수 B등급 · 말소기준권리 이후 권리는 소멸되지만 다수 점유자와 위반건축물 확인이 필요한 근린시설
인수 권리는 0원이나 미상 임차·다수 점유자 및 위반건축물 관련 확인사항으로 관리가 필요한 물건
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수 위험은 0원입니다. 다만 주택형 경매와 달리 근린시설은 점유 상태와 실제 이용 상태 확인이 중요합니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 건물 위반건축물 관련 별도 확인사항이 있어 가격보다 관리 리스크를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
감정가
117,000,000원
근린시설
최저가
93,600,000원
1회 유찰(80%)
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
점유 확인
위반건축물 확인 필요
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제2층 제203호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2009년 설정된 하나은행 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후입니다. 따라서 낙찰자는 후순위 권리를 인수하지 않습니다. 다만 근린시설 물건 특성상 임차·점유 관계와 실제 이용 상태가 핵심 변수입니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제203호
용도 / 이용상태
근린시설 · 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소)
소유자
이석우
감정가 / 최저가
117,000,000원 / 93,600,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2009.09.02 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.12.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 수산업협동조합중앙회 근저당과 홍윤전 근저당은 등기상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차·점유 분석 — 인수는 없지만 확인은 필요
점유자
부분
전입일
보증금
판정
황선희
미상
2017.10.11
미상
대항력 없음
백정옥
202호
2017.06.15
8,000원
대항력 없음
서향아
203호
2022.09.22
7,500원
대항력 없음
김봉일
301호
2023.09.15
8,000원
대항력 없음
현황조사상 다수 점유자가 확인됩니다. 전입 시점은 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 다만 일부 점유자는 보증금이 미상으로 남아 있어 실제 임대차 관계와 명도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
⚠️ 건물 관련 확인사항 매각물건명세서 비고에는 건물 위반건축물 표기 관련하여 강북구청의 2026.03.23 사실조회 회신서 기재내용을 확인하도록 되어 있습니다. 입찰 전 해당 내용을 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
2,084,800원
1. 하나은행 근저당
720,000,000원
91,515,200원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
하나은행 채권최고액 720,000,000원 중 일부만 배당되고 미배당이 발생합니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
유찰 시나리오
1회 유찰 후 93,600,000원, 추가 유찰 시 가격 하락 구조입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 낙찰자가 부담하는 등기상 인수금액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 근린시설은 주택보다 점유·영업 상태 확인이 중요합니다. 미상 점유자, 실제 이용상태 미확인, 위반건축물 관련 사항을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서울특별시 강북구 수유동 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 수유역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성이 양호합니다.
용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설입니다.
환금성. 근린시설은 주거상품보다 수요층이 제한될 수 있어 임대수익과 실제 사용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 현황조사상 다수 점유자가 있어 실제 점유 상태와 명도 가능성을 확인하세요.
위반건축물 확인. 강북구청 사실조회 회신서 관련 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
임대차 확인. 보증금 미상 점유자의 실제 관계를 매각물건명세서와 현황조사서로 대조하세요.
권리 확인. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 관리가 필요한 근린시설”
이 물건은 권리관계만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수금액도 없습니다. 그러나 근린시설 경매에서는 등기보다 실제 운영 상태와 점유 관계가 더 중요합니다. 수유역 인근이라는 입지는 장점이지만, 다수 점유자와 위반건축물 관련 확인사항을 해결할 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
