매력지수 B등급 · 근저당 소멸형이나 다수 임차인 점유 확인과 근린시설 환금성 검토가 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 다수 점유자·위반건축물 관련 확인사항과 근린시설 특성으로 관리 필요성이 있어 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건의 핵심은 권리보다 점유와 환금성입니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설 특성상 여러 점유자가 존재하고 일부 보증금은 확인되지 않아 현장 확인 없는 입찰은 위험합니다.
감정가
116,000,000원
근린시설
최저가
92,800,000원
1회 유찰·80%
실질취득
92,800,000원
인수액 0원
핵심지표
임차·점유 확인
대항력 없음 확인
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제4층 제402호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2009년 9월 2일 설정된 주식회사 하나은행 근저당권이며, 경매개시결정 역시 이후 권리입니다. 따라서 낙찰자는 기존 근저당 및 후순위 권리를 부담하지 않고 소유권을 취득하는 구조입니다.
다만 아파트처럼 단순한 권리관계만 보고 판단하기 어렵습니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고 일부는 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않지만, 실제 사용관계와 인도 절차는 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제402호
용도 / 이용상태
근린시설 · 집합건물 제1·2종근린생활시설 및 사무소 용도
소유자
이석우
감정가 / 최저가
116,000,000원 / 92,800,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
✅ 권리 결론 2009.09.02 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.19 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석
확인된 점유자는 다수입니다. 모두 말소기준권리인 2009.09.02 이후 전입으로 확인되어 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 미상 보증금 점유자는 실제 관계 확인이 필요합니다.
점유자
부분
전입일
대항력
보증금
황선희
미상
2017.10.11
없음
미상
백정옥
202호
2017.06.15
없음
8,000
서향아
203호
2022.09.22
없음
7,500
김봉일
301호
2023.09.15
없음
8,000
김수민
701호
2013.04.26
없음
7,400
나훈범
703호
2021.09.16
없음
7,000
⚠️ 점유 리스크 대항력 있는 임차인은 확인되지 않지만, 미상 점유자와 폐문·관계인 부재 기록이 있어 낙찰 후 실제 점유관계 확인과 인도 절차 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,070,400원
하나은행 근저당
720,000,000원
90,729,600원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
유찰 진행 시 매각가는 74,240,000원·59,392,000원 구간으로 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 수유역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성은 양호합니다.
가격 판단. 근린시설은 개별 입지와 임대수익성이 중요하므로 감정가 대비 할인만으로 판단하지 않아야 합니다.
건물 확인. 위반건축물 관련 사실조회 내용을 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영을 봐야 한다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수 부담이 없는 권리 안전형 물건입니다. 그러나 근린시설은 아파트와 달리 임차·운영·명도 문제가 가치 판단의 중심입니다. 최저가는 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 실제 입찰 판단은 점유 상태와 건물 활용 가능성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
