매력지수 B등급 · 인수 위험은 없으나 근린시설 임차관계와 위반건축물 확인이 필요한 안정형 물건
말소기준권리 이후 임차인으로 인수 위험은 낮지만 실제 이용상태 미확인과 위반건축물 관련 확인 필요성이 있어 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리들이 정리되는 구조라 매수인 인수 위험은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이고, 현황조사상 다수 점유자가 확인되어 임대관계·실제 사용상태 확인이 핵심입니다. 위반건축물 관련 사실조회 회신 내용도 입찰 전 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
119,000,000원
현재 80% 회차
배당 기준가
95,200,000원
1회 유찰 후
매수인 인수
0원
대항력 임차인 없음
핵심지표
임차관계 확인
근린시설 점유 리스크
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제7층 제703호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2009년 9월 2일 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 권리와 기존 말소된 근저당은 낙찰자가 부담하지 않습니다.
다만 상가·업무시설 성격의 집합건물은 소유권보다 점유와 임대관계가 중요합니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되며, 전입 시점은 말소기준권리 이후라 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 하지만 실제 영업 여부와 명도 협의는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제703호
용도 / 이용상태
근린시설 · 집합건축물상 제2종근린생활시설(사무소)
소유자
이석우
감정가 / 최저가
119,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 해당 권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 기존 등기상 말소된 권리도 현재 부담 권리가 아닙니다. 낙찰자는 등기상 인수해야 할 권리가 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력 없는 점유자 확인
점유자
호수
전입일
보증금
판정
황선희
미상
2017.10.11
미상
대항력 없음
백정옥
202호
2017.06.15
8,000만원
대항력 없음
서향아
203호
2022.09.22
7,500만원
대항력 없음
나훈범
703호
2021.09.16
7,000만원
대항력 없음
김수민
701호
2013.04.26
7,400만원
대항력 없음
⚠️ 점유 확인 포인트 전입일이 말소기준권리(2009.09.02) 이후인 점유자는 대항력이 없습니다. 다만 근린시설은 실제 영업·임대차 관계가 중요하므로 현장 확인과 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,113,600원
하나은행 근저당
720,000,000원
93,086,400원
소유자 잔여
-
0원
하나은행 채권최고액 720,000,000원 대비 매각가는 부족하여 미배당이 발생합니다. 그러나 근저당은 말소기준권리로 매각 후 소멸하며, 매수인이 해당 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분 (95,200,000원)
회차별 매각가 변화
유찰에 따라 가격은 하락하지만 근린시설 특성상 임대수익성과 점유 확인이 중요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리와 점유자는 매각으로 정리되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 근린시설이고 실제 이용상태는 폐문 및 관계인 부재로 확인되지 않았습니다. 또한 위반건축물 표기 관련 사실조회 회신 내용이 있어 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 수유역과 버스 정류장이 소재해 대중교통 접근성이 양호합니다.
용도. 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설이 혼재된 건물로 실제 이용 형태 확인이 중요합니다.
주의사항. 건축물 관련 위반사항은 강북구청 2026.03.23 사실조회 회신 내용을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현장 확인. 폐문 상태였으므로 실제 영업 여부와 점유 형태를 반드시 확인하세요.
임차관계. 전입자는 확인되지만 대항력은 없어 인수 위험은 낮습니다. 다만 명도 협의 가능성은 검토해야 합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 80%지만 근린시설은 수익성과 공실 가능성을 함께 평가해야 합니다.
건축물 확인. 위반건축물 관련 사실조회 회신 내용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 운영성은 확인”
이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준권리이고 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다. 하지만 근린시설 경매에서는 등기보다 실제 사용 상태와 임대관계가 더 중요합니다. 권리는 안전하지만, 수익성과 명도 가능성은 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
