권리상 매수인 인수 위험은 없지만 임차권 및 점유관계 확인 필요, 위반건축물 관련 확인과 저환금 용도 리스크를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·임차권 등 권리 흐름은 정리되는 구조로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설 특성상 실제 이용자 확인이 중요하고, 하나은행 채권최고액 7.2억 대비 매각가는 낮아 배당 부족 구조가 발생합니다. 가격만 보고 접근하기보다 점유와 건물 상태 확인이 우선입니다.
감정가 / 최저가
119,000,000원
현재 80% 회차
실질취득
95,200,000원
인수액 0원
인수 권리
0원
매각 소멸
핵심지표
미배당 6.27억
하나은행 채권 부족
서울북부지방법원 2025타경6202. 강북구 수유동 223-33 제4층 제403호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2009년 9월 2일 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 임차권 등은 매각 절차에서 정리되는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다. 다만 감정 이용상태상 제1종·제2종 근린생활시설로, 실제 사용관계와 명도 가능성 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제403호
용도
근린시설 · 집합건물
소유자
이석우
감정가 / 최저가
119,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰)
신청채권
230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 2009년 설정된 채권최고액 720,000,000원의 근저당권 이후 발생한 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 임차권자 안새봄의 임차권등기도 등기상 말소 대상으로 확인됩니다.
② 임차 및 점유 분석
점유자
위치
보증금
대항력
우선변제
승계
안새봄
주택임차권 403호
75,000,000원
소멸
확인 필요
없음
황선희 외
미상
미상
해당 없음
없음
⚠️ 점유 확인 필요 현황조사상 다수 점유자가 확인되며 전입은 말소기준권리 이후로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 미상 점유자의 실제 이용관계와 명도 협의 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,113,600원
하나은행 근저당
720,000,000원
93,086,400원
소유자 교부
-
0원
채권최고액 720,000,000원 대비 매각대금이 부족해 하나은행에 약 626,913,600원의 미배당이 발생합니다. 하지만 근저당은 매각으로 소멸하며 낙찰자에게 채무가 이전되는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
현재 회차 95,200,000원 · 2회 유찰 예상 76,160,000원 · 3회 유찰 예상 60,928,000원
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차권등기는 소멸 대상으로 분석되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 근린시설은 아파트보다 환금성과 점유 확인 난도가 높습니다. 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용 확인이 필요하며, 실제 이용상태 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 지하철 4호선 수유역 및 버스 정류장으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
이용상태. 집합건축물대장상 한의원 및 사무소 등 근린생활시설로 이용되는 구조입니다.
건물 상태. 위반건축물 표기 관련 별도 확인이 필요하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 하나은행 근저당 이후 권리는 소멸하지만 배당 부족 규모가 큽니다.
점유 확인. 현장 방문으로 실제 사용호수와 점유자를 확인해야 합니다.
위반건축물 확인. 강북구청 사실조회 회신서 내용을 원본으로 확인하세요.
가격 판단. 근린시설은 용도와 임대 가능성에 따라 가격 편차가 크므로 낙찰 후 환금성을 고려해야 합니다.
맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것은 많다”
이 사건은 권리상으로는 매수인 인수 위험이 없는 구조입니다. 그러나 근린시설 경매는 권리만으로 끝나지 않습니다. 거액 근저당의 미배당, 다수 점유 가능성, 위반건축물 관련 확인사항이 남아 있습니다. 따라서 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 실제 사용관계와 건물 상태를 확인한 뒤 입찰 전략을 세우는 것이 적절합니다.
