특수권리·특수조건
1
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위반건축물
이 사건 건물 위반건축물표기관련하여 자세한 내용은 별지 강북구청의 2026
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.07
3회 · 최저 76,160,000원
B
매력지수55
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경6202 · 서울북부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 19.59㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
95,200,000원
9,520만
감정가 119,000,000원
다음 매각기일
08-25
서울북부지방법원
10:00
입찰 보증금
952만원
최저가의 10% · 9,520,000원
감정가 대비
▼ 20.0%
싸게 매수
감정가
1.19억원
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
근저당 말소로 인수 부담은 없지만, 18명 점유·위반건축물 이슈가 있어 근린시설 특성상 현장 확인이 필요한 물건입니다.
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가격
최저가 95,200,000원은 감정가 119,000,000원의 80%이며 1회 유찰 후 가격
-
권리
하나은행 근저당 720,000,000원이 말소기준권리이며 매각으로 소멸
-
리스크
임차인 보증금 미상 점유자 존재 및 위반건축물 관련 사실조회 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (35)
법원경매 권리분석 · 근린시설
권리는 정리되지만, 점유와 건물 상태 확인이 필요한 수유동 503호
서울북부지방법원 2025타경6202 · 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제503호
감정가 119,000,000원 · 최저매각가 95,200,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매(주식회사 하나은행)
55점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 낮지만 근린시설 점유·위반건축물 확인이 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸되어 인수액은 없으나, 다수 점유자와 이용상태 확인 불가·위반건축물 관련 사항으로 현장 리스크가 남아 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되어 매수인 인수액은 0원인 권리상 안전형입니다. 다만 근린시설로 사용되는 집합건물이고, 여러 점유자가 확인되며 실제 이용상태 확인 불가·위반건축물 관련 사항이 있어 가격보다 현장 확인이 핵심입니다.
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제5층 제503호 근린시설입니다. 소유자는 이석우 씨이며, 말소기준권리는 2009년 설정된 주식회사 하나은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸되는 구조입니다.
현재 회차 최저가는 감정가의 80%인 95,200,000원입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 근린생활시설 특성상 실제 사용 현황과 점유 관계가 낙찰 후 활용성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매) |
|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제503호 |
|---|
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
|---|
| 소유자 | 이석우 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰) |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 230,000,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.25 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2009.09.02 설정된 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 등기상 이미 말소된 권리도 존재합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 0원으로 분석됩니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력은 없으나 현장 확인 필요
확인된 점유자는 모두 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 일부 점유자는 보증금이 확인되지 않았고 실제 이용상태도 확인되지 않았으므로, 명도와 사용관계 확인은 별도로 필요합니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|
| 황선희 | 미상 | 2017.10.11 | 미상 | 대항력 없음 |
| 백정옥 | 202호 | 2017.06.15 | 8,000원 | 대항력 없음 |
| 서향아 | 203호 | 2022.09.22 | 7,500원 | 대항력 없음 |
| 김봉일 | 301호 | 2023.09.15 | 8,000원 | 대항력 없음 |
| 김수민 | 701호 | 2013.04.26 | 7,400원 | 대항력 없음 |
| 나훈범 | 703호 | 2021.09.16 | 7,000원 | 대항력 없음 |
⚠️ 점유 리스크 다수 점유자가 확인되며 일부 보증금 정보는 확인되지 않았습니다. 대항력은 인정되지 않는 구조이나, 실제 영업·사용 관계와 인도 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 하나은행 근저당권 | 720,000,000원 | 93,086,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
회차별 가격 시나리오
1회 유찰 후 95,200,000원이며 2회·3회 유찰 시 추가 가격 하락 가능성이 있습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수 부담은 없습니다.
⛔ 주의 관점 근린시설은 임대·영업 상태가 가치에 직접 영향을 줍니다. 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 되지 않았고, 위반건축물 표기 관련 사실조회 내용 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 통행 가능하며 인근 지하철 4호선 수유역 및 버스 정류장으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설이며 실제 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 규제·하자. 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 낙찰 전 현장 방문으로 실제 사용 관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 사실조회 회신서 내용을 확인하고 원상회복 비용 가능성을 검토해야 합니다.
- 임대수익 검토. 근린시설은 상권·공실 여부가 가치 판단의 핵심입니다.
- 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 근린시설은 현장이 가격을 결정한다”
이 물건은 하나은행 근저당이 말소기준권리이고 매각으로 소멸되는 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 단순 비교하기 어렵고, 실제 사용 상태와 점유 정리가 낙찰 후 결과를 좌우합니다. 권리는 합격, 현장 확인이 승부처인 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제201호
2026-02-13 11:10
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 황선희 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제202호
2026-02-14 09:50
- 임차인 백정옥을 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 백정옥 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제203호
2026-02-19 11:11
- 임차인 서향아를 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 서향아 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제301호
2026-02-19 15:30
- 임차인 김봉일을 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 김봉일 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제302호
2026-02-20 15:10
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 이슬희 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제303호
2026-02-25 12:20
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 송민주 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제401호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 한지영 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제402호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 박찬우 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제403호
- 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제501호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 주영진 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제502호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 이종필 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제503호
- 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제601호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 박준희 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제602호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 조승희 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제603호
- 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제701호
- 임차인 김수민을 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 김수민 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제702호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 설무란 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제703호
- 임차인 나훈범을 만나 점유관계 조사함.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 나훈범 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제801호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 김성호 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제802호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 전서우 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제803호
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 최진근 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
- 덧붙인 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-25
10:00
법정동 101호 경매법정
최저매각가
9,520만원
▼ 20% 감정가 1억 1,900만
입찰 보증금
952만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-01
14:00
법정동 106호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 20%
1억 1,900만→9,520만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-21 |
유찰 |
1억 1,900만원 |
| 2 |
2026-08-25 |
대기 |
9,520만원 |
위치 / 로드뷰
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제503호
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