말소기준권리 이후 임차인으로 인수 부담은 없지만 다수 점유자와 위반건축물 확인 필요성이 있어 권리 안전성 대비 관리 리스크를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 2009년 하나은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 근린시설 물건 특성상 임차인·이용현황·위반건축물 확인이 핵심입니다. 확인된 임차인들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 판정이며 매수인 인수액은 0원입니다.
감정가 / 최저가
117,000,000원
93,600,000원 · 1회 유찰
실질취득
93,600,000원
인수액 0원
말소기준
하나은행
2009.09.02 근저당
핵심지표
점유 확인
임차관계·위반건축물
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제3층 제301호 근린시설입니다. 소유자는 이석우 씨이며 2009년 하나은행 근저당을 설정한 뒤 채무가 정리되지 않아 임의경매가 진행됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 93,600,000원입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 확인된 점유자들도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 판정입니다. 다만 근린시설은 실제 영업·사용관계와 건축물 상태 확인이 가격 판단보다 중요합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제301호
물건종류
근린시설
소유자
이석우
감정가 / 최저가
117,000,000원 / 93,600,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2009.09.02 설정된 주식회사 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 매각 시 해당 근저당은 소멸합니다. 등기부상 이미 말소된 근저당권을 제외하면 현재 경매에서 검토할 핵심 권리는 하나은행 근저당입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 확인 필요
임차인
부분
전입일
판정
황선희
미상
2017.10.11
대항력 없음 · 보증금 미상
백정옥
202호
2017.06.15
대항력 없음
서향아
203호
2022.09.22
대항력 없음
김봉일
301호
2023.09.15
대항력 없음
김수민
701호
2013.04.26
대항력 없음
⚠️ 점유 확인 포인트 현황조사에서 다수 점유자가 확인됐고 일부는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 전입일이 2009.09.02 말소기준권리 이후라 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없습니다. 실제 이용상태와 명도 협의 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,084,800원
하나은행 근저당
720,000,000원
91,515,200원
소유자 교부
-
0원
현재 회차 기준 채권최고액 720,000,000원 중 일부만 배당되고 미배당액이 발생합니다. 그러나 해당 미배당은 근저당권자의 손실이며 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 매각가격
현재 93,600,000원(80%) 이후 2회 유찰 시 74,880,000원, 3회 유찰 시 59,904,000원 시나리오입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 대항력도 인정되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 감정평가서상 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 제한됐고, 건물 위반건축물 관련 사실조회 회신 확인이 필요합니다. 가격보다 현장 확인이 중요한 물건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 통행 가능하며 인근 지하철 4호선 수유역과 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
이용상태. 건축물대장상 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 구성되어 있으며 실제 이용상태는 확인이 제한됐습니다.
건축물. 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있는 경우 협의 비용과 시간을 고려해야 합니다.
위반건축물 확인. 강북구청 사실조회 회신서 내용을 반드시 확인해야 합니다.
근린시설 평가. 주거용이 아닌 만큼 임대수요와 실제 영업 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 답이다”
서울북부지방법원 2025타경6202는 권리분석상 큰 장애물은 없습니다. 하나은행 근저당이 기준이 되고 낙찰자가 부담할 인수권리는 없습니다. 다만 근린시설이라는 특성상 다수 점유자, 실제 이용상태, 위반건축물 여부가 최종 판단을 좌우합니다. 권리는 합격, 현장 확인이 필수인 물건입니다.
