한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수 부담은 0원입니다. 다만 근린시설 물건으로서 보증금 미상 점유자와 건축물 이용상태 확인이 핵심입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 실제 사용현황과 임대관계를 확인해야 하는 유형입니다.
감정가
116,000,000원
근린시설
최저가
92,800,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
핵심지표
확인 필요
임차·이용상태
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 수유역 인근에 위치한 집합건물 내 근린시설입니다. 감정가는 116,000,000원, 현재 최저매각가는 92,800,000원으로 1회 유찰 후 진행됩니다. 권리 구조상 핵심은 2009년 설정된 하나은행 근저당권이며, 해당 권리가 말소기준권리가 됩니다.
이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 말소기준권리 이후의 권리는 낙찰자가 부담하지 않습니다. 다만 현황조사상 여러 점유자가 확인되고 보증금이 확인되지 않은 사례가 있어, 권리보다 실제 점유와 사용관계 확인이 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제302호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 이석우 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 92,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준권리는 2009.09.02 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 매각으로 소멸합니다. 2009.07.23 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 홍윤전 근저당 역시 등기부상 말소 상태입니다.
② 임차 및 점유 분석
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황선희 | 미상 | 2017.10.11 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 백정옥 | 202호 | 2017.06.15 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 서향아 | 203호 | 2022.09.22 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김봉일 | 301호 | 2023.09.15 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 점유 확인 필요 현황조사상 다수 점유자가 확인되며 일부는 보증금이 미상입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 대항력은 없는 것으로 조사되지만, 실제 이용관계와 명도 범위는 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,070,400원 |
| 하나은행 근저당 | 720,000,000원 | 90,729,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
최저매각가 기준으로 하나은행 채권은 전액 충족되지 않으며 미배당 약 629,270,400원이 발생합니다. 다만 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
매각대금 배분
회차별 최저가
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 부담하는 등기상 인수권리는 없습니다.
⛔ 확인 관점 근린시설은 주거용 물건과 달리 실제 영업·사용상태와 임대관계가 중요합니다. 보증금 미상 점유자, 위반건축물 관련 사실조회 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 수유역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소) 용도입니다.
- 주의사항. 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 제한되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 보증금 미상 점유자와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 관련 강북구청 사실조회 회신 내용을 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 하나은행 근저당 이후 권리는 소멸하지만 배당과 인수는 구분해야 합니다.
- 현장 확인. 근린시설은 공실 여부와 영업 가능성을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 사업성은 확인”
이 물건은 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다. 다만 근린시설이라는 특성상 가격만 보고 접근하기보다 실제 이용상태, 임대관계, 건축물 관련 사항을 확인해야 합니다. 권리상 부담은 낮지만 운영·점유 리스크를 확인해야 하는 물건입니다.
