말소기준권리 이후 권리는 소멸해 인수액은 0원이지만 근린시설 현황 확인과 위반건축물 관련 검토 필요성을 반영해 종합 B로 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 상업용 근린시설이며 채권최고액 720,000,000원의 선순위 근저당 구조, 다수 점유자 현황, 위반건축물 관련 확인사항 때문에 현장 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
116,000,000원
현재 92,800,000원
실질취득
92,800,000원
인수액 0원
인수 권리
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
근린시설
임대·현황 확인 필요
서울북부지방법원 2025타경6202 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 제5층 제502호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2009년 9월 2일 설정된 주식회사 하나은행 근저당권이며, 경매개시결정은 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 승계하는 권리는 없습니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 감정가 대비 1회 유찰 후 최저가는 92,800,000원이며, 실제 이용상태·임대관계·건축물 관련 사항을 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 하는 유형입니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제502호
용도 / 이용상태
근린시설 · 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 구성
소유자
이석우
감정가 / 최저가
116,000,000원 / 92,800,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
✅ 권리 판단 2009년 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 부담하는 인수 권리는 0원으로 분석됩니다.
② 임차인·점유 분석
확인된 점유자는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자는 실제 임대차 관계 확인이 필요합니다.
점유자
부분
전입일
보증금
판정
황선희
미상
2017.10.11
미상
대항력 없음 · 확인 필요
백정옥
202호
2017.06.15
8,000만원
대항력 없음
서향아
203호
2022.09.22
7,500만원
대항력 없음
김봉일
301호
2023.09.15
8,000만원
대항력 없음
김수민
701호
2013.04.26
7,400만원
대항력 없음
나훈범
703호
2021.09.16
7,000만원
대항력 없음
③ 예상 배당표 (최저매각가 92,800,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,070,400원
하나은행 근저당권
720,000,000원
90,729,600원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 회차별 하나은행 채권 미배당 규모
④ 입지·환금성 메모
입지. 수유역 북서측 인근으로 상업·업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 지하철 4호선 수유역 및 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성은 양호합니다.
이용상태. 실제 이용상태는 폐문 및 관계인 부재로 확인하지 못했습니다.
주의사항. 건물 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현장 확인. 근린시설은 업종·공실 여부·임대차 현황에 따라 가치 차이가 큽니다.
임차관계 확인. 보증금 미상 점유자의 실제 계약관계를 추가 확인해야 합니다.
건축물 확인. 위반건축물 관련 별지 자료를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가만 보고 판단하기보다 실제 수익성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것이 많은 근린시설”
이 물건은 권리 분석상 낙찰자 인수 위험은 낮습니다. 그러나 근린시설 경매의 핵심은 권리보다 운영 가능성과 현장 상태입니다. 하나은행 근저당의 미배당 규모가 크고, 점유자 현황과 건축물 관련 사항 확인이 필요하므로 충분한 조사 후 접근하는 것이 적절합니다.
