91,200,000원
서울북부지방법원 2025타경6202. 수유동 223-33, 도봉로87길 45에 있는 집합건물 제2층 제202호입니다. 감정상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층이고, 공부상 일부는 제1종근린생활시설(한의원), 나머지는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있습니다. 다만 폐문 및 관계인 부재로 해당 호의 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다. 경매의 말소기준권리는 2009.09.02. 설정된 하나은행 근저당입니다.
권리관계 자체는 비교적 명료합니다. 더 이른 2009.07.23. 수산업협동조합중앙회 근저당은 2009.09.02. 이미 말소됐고, 홍윤전 근저당 역시 2016.07.29. 말소됐습니다. 현존하는 하나은행 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 하나은행 근저당은 최초 채권최고액 720,000,000원으로 설정된 뒤 2010.02.19. 312,000,000원으로 변경된 등기 기록이 있으므로, 배당액과 피담보범위는 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6202 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강북구 도봉로87길 45 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원) 및 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이석우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 91,200,000원 (1회 유찰·80%) |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2009년 하나은행 근저당
② 점유자·임차관계 — 202호 특정자는 1명
현황조사 등에 이름이 나타난 사람은 18명입니다. 이 가운데 이 사건 목적물과 동일한 202호로 특정된 사람은 백정옥 1명이며, 전입일은 2017.06.15.로 말소기준권리 2009.09.02.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다른 기록 중에는 203호·301호·701호·703호처럼 다른 호수가 적힌 사람과 호수가 미상인 사람이 함께 포함되어 있어, 202호의 실제 점유관계는 현장과 원문 서류로 다시 특정할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황선희 | 미상 | 2017.10.11 | 미상 | 2026.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정옥 | 202호 | 2017.06.15 | 8,000 | 2026.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서향아 | 203호 | 2022.09.22 | 7,500 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김봉일 | 301호 | 2023.09.15 | 8,000 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이슬희 | 미상 | 2024.02.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송민주 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 2026.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지영 | 미상 | 2021.07.15 | 미상 | 2026.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬우 | 미상 | 2018.02.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주영진 | 미상 | 2017.10.31 | 미상 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종필 | 미상 | 2012.07.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준희 | 미상 | 2020.08.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승희 | 미상 | 2017.11.30 | 미상 | 2026.02.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 701호 | 2013.04.26 | 7,400 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설무란 | 미상 | 2020.12.14 | 미상 | 2026.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나훈범 | 703호 | 2021.09.16 | 7,000 | 2026.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성호 | 미상 | 2019.04.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전서우 | 미상 | 2018.05.23 | 미상 | 2026.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진근 | 미상 | 2022.12.19 | 미상 | 2026.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
모든 조사기록은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 일반 점유자 기록입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 보증금이 기재되지 않은 사람은 금액을 추정하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,041,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 89,158,400원 |
| 미배당 | - | 630,841,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 91,200,000원 가정에서 집행비용 2,041,600원을 제외한 89,158,400원이 하나은행에 배당되고, 채권최고액 기준 630,841,600원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 80%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거가 없다
감정가는 114,000,000원, 현재 최저가는 91,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 72,960,000원(64%), 3회 유찰 시 58,368,000원(51.2%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 최근 12개월 거래평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 630,841,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 648,753,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 58,368,000원 | 56,917,376원 | 663,082,624원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 각종 상업업무시설·오피스텔·근린생활시설과 일부 다세대주택·소형 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 지하철 4호선 수유역 및 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 실제 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(한의원) 및 제2종근린생활시설(사무소)이나 폐문 및 관계인 부재로 실제 사용 상태는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3m 내외 포장도로에 접해 진입로로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 별도 확인사항. 매각물건명세서 비고에는 위반건축물표기 관련 강북구청의 2026.03.23. 사실조회 회신서 내용을 확인하도록 기재돼 있습니다.
- 임대관계. 폐문 및 관계인 부재로 현장에서 임대관계를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 특정. 202호로 명시된 백정옥의 현재 점유 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 다른 점유자 기록 분리. 203호·301호·701호·703호 및 호수 미상 기록이 202호와 어떤 관계인지 현황조사 원문과 사건별 물건목록을 대조합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 720,000,000원과 2010.02.19. 변경 312,000,000원의 관계를 등기원문·채권계산서로 확인합니다.
- 실제 용도 확인. 한의원·사무소 중 202호에 해당하는 공부상 용도와 현재 영업·사용 상태를 확인합니다.
- 위반건축물표기 회신서 확인. 강북구청 2026.03.23. 사실조회 회신서 원문을 반드시 확인합니다.
- 가격 검증. 최근 거래 자료가 없으므로 인근 동일 용도 근린시설의 매매가·임대료·수익률을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 재확인합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 법률상 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2009.09.02. 하나은행 근저당이고, 조사된 점유자 전입은 모두 그 이후여서 대항력이 없으며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 근린시설은 아파트처럼 가격 비교가 단순하지 않습니다. 202호의 실제 이용상태가 확인되지 않았고, 다른 호수 및 호수 미상 점유자 기록이 다수 있으며, 위반건축물표기 관련 사실조회 회신서도 별도 확인 대상입니다.
또한 하나은행 근저당은 최초 720,000,000원 설정 후 312,000,000원으로 변경된 기록이 있어 배당 시나리오와 등기변경 내용의 원문 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 점유·용도·건축물표기·근저당 변경 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 시세 자료가 없는 만큼 1회 유찰·80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.
