매력지수 B등급 · 인수 위험은 0원이지만 대형 근저당 미배당·근린시설 이용상태 확인 필요성이 있는 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원이지만 근린시설 특성상 현황 확인과 건물 이슈 점검이 필요해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설 물건으로 실제 이용상태 확인이 어렵고, 위반건축물 관련 사실조회가 있는 만큼 권리보다 현장 확인이 중요한 물건입니다.
감정가
117,000,000원
근린시설
최저가
93,600,000원
감정가 80%
매수인 인수
0원
소멸 기준 적용
핵심지표
B등급
현장 확인 필요
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제8층 제801호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2009년 9월 2일 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 등기상 권리는 없습니다.
다만 이 사건은 주거용 아파트처럼 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못했습니다. 또한 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용이 비고에 언급되어 있어 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제801호
물건종류
근린시설
소유자
이석우
감정가 / 최저가
117,000,000원 / 93,600,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권과 을구 3번 홍윤전 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 하나은행 근저당권 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차 관계 — 대항력 인수 위험 없음
임차인
호수
전입
보증금
판정
황선희
미상
2017.10.11
미상
대항력 없음 · 보증금 미상
백정옥
202호
2017.06.15
8,000원
대항력 없음
서향아
203호
2022.09.22
7,500원
대항력 없음
김봉일
301호
2023.09.15
8,000원
대항력 없음
김수민
701호
2013.04.26
7,400원
대항력 없음
나훈범
703호
2021.09.16
7,000원
대항력 없음
✅ 인수 판단 확인된 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금 미상 점유자는 있으나 대항력 인수형으로 판단되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,084,800원
하나은행 근저당권
720,000,000원
91,515,200원
소유자 교부
-
0원
최저매각가 기준 하나은행 채권은 전액 변제되지 않고 628,484,800원 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 채권은 매수인에게 승계되지 않습니다.
매각대금 배분
유찰 회차별 가격
1회 유찰 후 최저가 93,600,000원, 추가 유찰 시 가격 하락 구조
④ 입지·환금성 메모
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 지하철 4호선 수유역과 버스 정류장으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
이용상태. 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소)로 확인되나 폐문으로 실제 사용 상태는 확인되지 않았습니다.
건물 이슈. 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현장 확인. 폐문 상태였던 만큼 실제 영업 여부, 공실 여부, 점유 관계를 확인해야 합니다.
위반건축물 확인. 강북구청 사실조회 회신 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
임차인 확인. 보증금 미상 점유자의 실제 관계와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
권리 확인. 하나은행 근저당은 매각으로 소멸하지만 배당 부족 자체는 존재합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 현장이 답이다”
이 물건은 등기상 인수 위험은 낮습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인이 부담할 금액은 없습니다. 하지만 근린시설은 임대·영업 상태와 건물 하자가 가치에 직접 영향을 줍니다. 낙찰 전 현장 확인과 위반건축물 검토가 가격 판단보다 먼저 필요한 물건입니다.
