매력지수 B등급 · 인수 위험은 없으나 근린시설·위반건축물·미배당 채권 리스크가 남은 B급 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 실제 이용상태 미확인과 위반건축물 관련 사항, 하나은행 미배당 리스크를 고려해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 주택이 아닌 근린시설이고, 폐문으로 실제 이용상태 확인이 어려우며 위반건축물 관련 확인사항이 있어 가격만 보고 접근하기보다 현장 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
117,000,000원
근린시설
최저가
93,600,000원
1회 유찰(80%)
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
핵심지표
미배당 6.28억
하나은행 채권 기준
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제5층 제501호 근린시설입니다. 감정가는 117,000,000원이며 현재 최저매각가는 93,600,000원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 권리 구조는 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제501호
용도 / 이용상태
근린시설 · 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소)
소유자
이석우
감정가 / 최저가
117,000,000원 / 93,600,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2009.09.02 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 매각 시 후순위 권리는 소멸합니다. 다만 예상 배당에서는 하나은행 채권 중 상당 부분이 미배당으로 남을 수 있으나, 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
② 임차인·점유 분석
임차인
호수
전입
보증금
판정
황선희
미상
2017.10.11
미상
대항력 없음 · 보증금 미상
백정옥
202호
2017.06.15
8,000원
대항력 없음
서향아
203호
2022.09.22
7,500원
대항력 없음
김봉일
301호
2023.09.15
8,000원
대항력 없음
김수민
701호
2013.04.26
7,400원
대항력 없음
⚠️ 점유 확인 필요 다수 점유자가 확인되었으나 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. 일부 점유자는 보증금 미상이며, 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상 배당표 (매각가 93,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,084,800원
하나은행 근저당
720,000,000원
91,515,200원
소유자 교부
-
0원
하나은행 근저당 채권최고액 기준 미배당 예상액은 628,484,800원입니다. 이는 매수인 인수금액이 아닌 채권자의 배당 부족분입니다.
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행되어도 미배당은 채권자의 영역이며 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인의 대항력 인수 위험도 확인되지 않아 권리상 인수 부담은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 근린시설은 주거용보다 환금성 판단이 중요합니다. 폐문으로 실제 이용상태 확인이 어렵고, 위반건축물 관련 사실조회 회신 내용 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 지하철 4호선 수유역 및 버스 정류장으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
이용상태. 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못했습니다.
하자 확인. 매각물건명세서 비고에 위반건축물표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용 확인 필요 사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현장 확인. 실제 영업 여부와 공실 여부, 내부 이용상태 확인이 필요합니다.
위반건축물. 강북구청 사실조회 회신서 기재 내용을 반드시 확인해야 합니다.
임차관계. 보증금 미상 점유자가 있어 추가 확인이 필요합니다.
배당과 인수 구분. 하나은행 미배당 628,484,800원은 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 근린시설은 현장이 답이다”
이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 하나은행 근저당이 기준이 되고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 없습니다. 다만 근린시설이라는 용도 특성과 실제 이용상태 미확인, 위반건축물 관련 확인사항은 가격 판단 전에 반드시 점검해야 합니다.
