매력지수 B등급 · 권리상 인수 부담은 없지만 근린시설 임차·위반건축물 확인과 환금성 점검이 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸되고 매수인 인수액은 0원이지만 보증금 미상 임차인과 위반건축물 확인 필요, 실사용 제한 가능성으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이며, 다수 점유자 중 일부는 보증금이 확인되지 않았고 위반건축물 관련 사실조회가 있어 권리보다 현황 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
117,000,000원
최저가 93,600,000원
실질취득
93,600,000원
인수액 0원
유찰
1회
감정가 80%
핵심지표
권리소멸
현황 확인 필요
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제4층 제401호 근린시설입니다. 소유자는 이석우이며, 2009년 하나은행 근저당권이 설정된 뒤 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다.
말소기준권리는 2009.09.02 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 부족으로 근저당 채권 일부가 남더라도 매수인이 직접 인수하는 권리는 아닙니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제401호
용도 / 이용상태
근린시설 · 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설
소유자
이석우
감정가 / 최저가
117,000,000원 / 93,600,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다
2009년 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2009년 이전 일부 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 현재 기준 핵심 권리는 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력은 없지만 현황 확인 필요
점유자
부분
전입일
보증금
판정
황선희
미상
2017.10.11
미상
대항력 없음 · 보증금 확인 필요
백정옥
202호
2017.06.15
8,000원
대항력 없음
서향아
203호
2022.09.22
7,500원
대항력 없음
김수민
701호
2013.04.26
7,400원
대항력 없음
나훈범
703호
2021.09.16
7,000원
대항력 없음
⚠️ 미상 점유자 확인 포인트 현황조사상 여러 점유자가 확인되며 일부는 보증금이 미상입니다. 전입일은 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없지만, 실제 사용관계·명도 협의 여부는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,084,800원
하나은행 근저당
720,000,000원
91,515,200원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
유찰 회차별 최저매각가격 변화입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 채권최고액 부족분은 매수인 부담이 아닙니다.
⛔ 현황 관점 근린시설 물건으로 실제 이용상태 확인이 필요하며, 위반건축물 관련 사실조회 내용이 있습니다. 낙찰 전 사용 가능 여부와 임대관계를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 통행 가능하며 수유역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성은 양호합니다.
용도. 집합건축물대장상 한의원 및 사무소 등 근린생활시설 용도로 이용되는 구조입니다.
환금성. 주거상품보다 수요층이 제한될 수 있어 임차수요와 실제 영업 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현장 확인. 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
위반건축물. 매각물건명세서 비고상 강북구청 사실조회 회신 내용을 확인해야 합니다.
점유 관계. 미상 점유자의 사용관계와 명도 가능성을 확인하세요.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 80% 수준이지만 근린시설 특성상 수익성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 물건은 확인이 필요하다”
서울북부지방법원 2025타경6202는 권리 구조만 보면 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준권리이고 매각으로 소멸하여 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 그러나 근린시설이라는 용도와 다수 점유자, 위반건축물 관련 확인사항이 남아 있어 가격만 보고 접근하기에는 부족합니다. 권리는 안전, 현황 확인이 승부처인 물건입니다.
