매력지수 B등급 · 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 근린시설 임대관계와 위반건축물 확인이 필요한 물건
인수 권리는 0원이지만 미상 임대관계와 위반건축물 관련 사항이 있어 권리 안전성 대비 확인 리스크를 반영한 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설인 만큼 주택 경매처럼 단순하게 볼 물건은 아닙니다. 폐문 상태에서 실제 이용상태 확인이 되지 않았고, 위반건축물 관련 회신과 미상 임대관계 확인이 핵심입니다.
감정가
117,000,000원
근린시설
최저가
93,600,000원
1회 유찰 · 80%
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
확인 필요
임대관계·위반건축물
서울북부지방법원 2025타경6202. 서울 강북구 수유동 223-33 제6층 제601호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2009년 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후 진행된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 등기상 권리는 없습니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 점유관계가 단순하지 않습니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되었고 일부는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 조사되어 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경6202
소재지
서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제601호
용도 / 이용상태
근린시설 · 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소)
소유자
이석우
감정가 / 최저가
117,000,000원 / 93,600,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 230,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
② 임차·점유 분석 — 대항력 없는 점유자 다수
점유자
부분
전입일
보증금
판정
황선희
미상
2017.10.11
미상
대항력 없음 보증금 확인 필요
백정옥
202호
2017.06.15
8,000
대항력 없음
서향아
203호
2022.09.22
7,500
대항력 없음
김봉일
301호
2023.09.15
8,000
대항력 없음
김수민
701호
2013.04.26
7,400
대항력 없음
나훈범
703호
2021.09.16
7,000
대항력 없음
⚠️ 점유관계 확인 포인트 미상 보증금 점유자가 존재하며 실제 이용상태는 폐문 및 관계인 부재로 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,084,800원
하나은행 근저당
720,000,000원
91,515,200원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
✅ 권리 관점 2009년 하나은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수금액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 가격만 보고 접근하기보다 근린시설 특성상 실제 사용현황, 임대관계, 위반건축물 관련 사항을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 수유역(4호선) 북서측 인근으로 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 지하철 4호선 수유역 및 버스 정류장으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
용도. 집합건축물대장상 한의원 및 사무소 용도의 근린시설입니다.
주의사항. 건물 위반건축물 표기 관련 강북구청 사실조회 회신 내용 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 실제 점유 관계는 확인해야 합니다.
현장 확인. 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
위반건축물. 강북구청 2026.03.23 사실조회 회신 내용을 확인해야 합니다.
임대관계. 미상 보증금 점유자에 대한 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 근린시설은 현장이 답이다”
이 사건은 등기상 권리관계만 보면 매수인 인수 부담이 없는 구조입니다. 그러나 근린시설 경매에서는 임차인 명도보다 실제 사용현황과 건물 상태가 더 중요합니다. 최저가는 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 위반건축물 및 임대관계 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다. 권리는 안전, 현장은 확인 필요한 물건입니다.
