대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 속칭 한빛오피스텔 1동 2층 201호입니다. 감정상 이용상태는 오피스텔이고, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2014.05.14입니다. 현재 소유자는 신민서이며, 2018.03.13 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 중심은 2015.10.30 설정된 인동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 경매개시결정과 구미시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 큰 채권최고액이 보이지만, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층 201호 |
| 도로명 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 2층 201호 |
| 소유자 | 신민서 · 2018.03.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 39,156,000원 / 27,409,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2014.05.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권입니다. 채무자는 당초 정영창으로 기재됐고 2017.10.31 계약인수로 신민서가 채무자로 변경됐습니다. 2025.03.07 임의경매개시결정과 2025.09.18 구미시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
과거 201호에는 이진용 명의 전세권이 있었습니다. 전세금 30,000,000원, 존속기간 2021.01.08부터 2023.01.07까지로 설정됐으나 2022.12.28 해지를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 떠안을 전세권으로 남아 있지는 않습니다.
② 201호 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 부위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배유빈 | 201호 | 2022.12.28 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
201호의 조사된 임차인은 배유빈 1명입니다. 전입일은 2022.12.28로 말소기준인 2015.10.30보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025.03.21 배당요구가 접수됐습니다. 따라서 보증금 규모 자체는 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 39,156,000원, 현재 최저매각가는 27,409,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 19,186,300원(감정가 49%), 3회 유찰 시 13,430,410원(감정가 34%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 27,409,000원 | 26,515,638원 | 597,484,362원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 19,186,300원 | 18,440,947원 | 605,559,053원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 13,430,410원 | 12,788,663원 | 611,211,337원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 미배당액이 커져도 그것이 곧 매수인의 인수액이 되는 구조가 아니라는 점입니다. 각 회차 시나리오의 assumed_by_buyer는 모두 0원으로 계산돼 있어, 권리분석상 실질취득액은 현재 회차에서는 27,409,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,362원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 26,515,638원 |
| 미배당 | - | 597,484,362원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 893,362원을 제외한 26,515,638원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 624,000,000원은 공동담보가 붙은 권리이며, 현재 회차 배당 후 미배당은 597,484,362원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2층은 오피스텔 1~7호, 3층은 오피스텔 8~14호, 4층은 오피스텔 15~21호로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 주변은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며, 외벽은 화강석·스톤코트, 내부는 벽지·타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 도로에 접하고 있으며, 감정요항에는 노폭 8미터로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 지목은 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권과 공동담보목록 제2015-631호를 원본 등기에서 대조하세요.
- 201호 임차관계. 배유빈의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 함께 확인하세요.
- 과거 전세권. 이진용 전세권 30,000,000원이 2022.12.28 해지를 원인으로 말소됐는지 등기부에서 최종 확인하세요.
- 현재 가격. 최저가 27,409,000원이 감정가의 70%라는 점과 별개로, 실제 매매·임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 판단하세요.
- 배당 변수. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 감정상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 201호의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2015년 인동새마을금고 근저당 이후 경매개시결정과 구미시 압류는 소멸하고, 201호 임차인 배유빈의 전입 역시 말소기준보다 늦습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 감정가 39,156,000원에서 한 차례 유찰돼 27,409,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 이 물건은 권리 인수 위험보다는 실제 가격 검증이 핵심입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 별도의 시장 확인을 거쳐야 하는 오피스텔입니다.
