34,664,000원
대구지방법원 2025타경10834. 경북 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 1동 4층 503호 오피스텔입니다. 감정가는 49,521,000원, 현재 최저매각가는 34,664,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리 흐름의 기준점은 2015.10.30. 설정된 인동새마을금고 근저당권 624,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있으며, 경매에서는 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
등기부상 과거 계명새마을금고 근저당, 김연정 전세권, 금재호 전세권, 신민서 근저당, 하나캐피탈 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 권리 가운데 주식회사선진템의 전세금 30,000,000원 전세권은 2023.12.19. 설정되어 말소기준보다 뒤에 있으며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층503호 |
| 도로명 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 신민서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 49,521,000원 / 34,664,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2014.05.14 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2015.10.30. 을구 2번 인동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 624,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후 권리의 소멸 여부가 정리됩니다. 2023.12.19. 주식회사선진템 전세권 30,000,000원과 2025.03.07. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 503호 직접 대응 여부를 확인
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 기재된 점유·임차 관련 인원은 총 17명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 인원은 없습니다. 다만 아래 기재 호실은 201호·202호·203호 등 여러 호실에 걸쳐 있고, 503호로 직접 표시된 이름은 없습니다. 따라서 이 목록 전체를 곧바로 503호의 인수위험으로 합산해서는 안 됩니다.
| 이름 | 호실/부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배유빈 | 201호 | 2022-12-28 | 미상 | 2025-03-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안재란 | 202호 | 2023-07-10 | 2,000원 | 2025-03-14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경중 | 203호 | 2018-09-05 | 3,600원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정하범 | 205호 | 2016-12-12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의준 | 206호 | 2024-01-02 | 2,500원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장주일 | 207호 | 2022-03-15 | 5,300원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한기웅 | 208호 | 2024-07-26 | 1,500원 | 2025-03-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 302호 | 2019-10-16 | 2,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호성 | 303호 | 2023-09-14 | 2,200원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 306호 | 미상 | 3,500원 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장수명 | 307호 | 2022-02-25 | 4,500원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성민 | 502호 | 2022-10-24 | 4,000원 | 2025-03-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동건 | 506호 | 2019-03-08 | 2,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 507호 | 2023-11-01 | 3,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창동 | 508호 | 2019-03-07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 508호 | 2022-10-07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 사선진 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 34,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,023,952원 |
| 2. 인동새마을금고 근저당 | 624,000,000원 | 33,640,048원 |
| 3. 주식회사선진템 전세권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 654,000,000원, 배당액은 33,640,048원, 미배당은 620,359,952원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 34,664,000원 | 33,640,048원 | 620,359,952원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 24,264,800원 | 23,428,034원 | 630,571,966원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,985,360원 | 16,279,624원 | 637,720,376원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 있고, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유로우며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14입니다. 외벽은 화강석·스톤코트, 내부는 벽지·타일·장판재 등 마감입니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 업무시설(오피스텔) 부지의 평지이며 북측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 489,600원/㎡, 토지면적 389.5㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 503호 현장 점유 확인. 현황조사에 여러 호실 점유자가 기재돼 있으나 503호로 특정된 이름은 없습니다. 실제 503호 출입·점유자를 확인하세요.
- 사선진 확인. 매각물건명세서에 주거 점유로 기재됐지만 호실·전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 권태호 확인. 306호로 기재됐으나 전입일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 본건 호실과의 관련 여부도 함께 확인해야 합니다.
- 주식회사선진템 전세권. 전세금 30,000,000원, 2023.12.19. 설정으로 말소기준 이후 권리이며 현재 배당표에서는 배당 0원·매각 소멸로 계산됩니다.
- 공동담보 구조. 말소기준 근저당 채권최고액 624,000,000원은 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있으므로 해당 숫자를 이 한 호실의 가치나 실제 채무액과 동일시하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49,521,000원과 현재 최저가 34,664,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 거래사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 호실 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 점유는 확인 후”
권리 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 주식회사선진템 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 사건에서 권리표보다 먼저 맞춰야 할 실무 포인트는 503호 실제 점유자입니다. 점유 조사에는 여러 호실의 이름이 함께 들어 있고 503호로 특정된 사람은 없으며, 사선진은 호실·전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세 대비 싸다는 결론 역시 낼 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격과 점유는 보수적으로 재확인입니다.
