대구지방법원 2025타경10834. 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 1동 3층 306호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 신민서이고, 등기상 핵심 권리는 2015.10.30 설정된 인동새마을금고 채권최고액 624,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 권태호의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
본건의 포인트는 최저가 자체보다 인수 여부와 가격 검증의 한계입니다. 현재 최저매각가는 36,962,000원으로 감정가 52,803,000원의 70% 회차이지만, 동일·유사 오피스텔 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 식의 가격 판단은 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층306호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 3층 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 52,803,000원 / 36,962,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 구미강동새마을금고(변경 전: 인동새마을금고) / 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2015.10.30 인동새마을금고 근저당입니다. 권태호의 임차권은 임대차계약일 2020.09.09, 확정일자 2020.09.11, 주민등록일자 2020.10.05, 점유개시일자 2020.10.06이며, 임차권등기는 2024.10.14입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 형성된 임차관계라 대항력이 없는 것으로 정리되어 있고, 등기상 임차권도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권태호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.05 | 2020.09.11 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 별도 주거 기재 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
조사내역에는 201호·202호·203호·205호·206호·207호·208호·302호·303호·307호·502호·506호·507호·508호 등 다른 호실의 점유·임차 내역도 함께 나타납니다. 본건은 306호이므로, 본건 권리판단에서는 등기부상 이 물건에 직접 등기된 권태호 임차권을 중심으로 확인하는 것이 타당합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 36,962,000원, 감정가는 52,803,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차에 들어와 있습니다. 그러나 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 그대로 시세 할인율로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,065,316원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 35,896,684원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 624,000,000원 | 588,103,316원 |
집행비용 1,065,316원을 제외한 35,896,684원이 근저당권자에게 배당되는 가정입니다. 소유자 잔여는 0원, 근저당 미배당은 588,103,316원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 있고, 부근은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14입니다. 3층은 오피스텔 7개 호실로 이용 중입니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역이며 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 489,600원/㎡, 토지면적 389.5㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.10.30 인동새마을금고 근저당이 기준권리인지 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 권태호 임차권. 전입 2020.10.05·보증금 35,000,000원·임차권등기 2024.10.14 및 매각으로 소멸하는 구조를 원문에서 재확인하세요.
- 미상 주거 기재. 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 기재가 있으므로 최신 매각물건명세서에서 대항력·배당요구 내용을 확인하세요.
- 다른 호실과 분리. 조사내역에 여러 다른 호실 기록이 함께 있으므로 306호 관련 기록만 정확히 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근·동일 건물 오피스텔 최근 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 전제. 현재 회차 예상 근저당 미배당은 588,103,316원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
본건은 2015.10.30 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 권태호의 임차권등기는 그보다 훨씬 뒤인 2024.10.14에 이루어졌습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리되어, 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
반면 가격은 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가 52,803,000원에서 1회 유찰되어 현재 36,962,000원이지만, 이를 실제 시세와 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 결정”이 가장 일관된 결론입니다.
