대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 속칭 ‘한빛오피스텔’의 4층 502호입니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물, 사용승인일은 2014.05.14입니다. 말소기준은 2015.10.30 설정된 인동새마을금고 근저당권 624,000,000원입니다.
본건에서 중요한 것은 큰 채권액 자체가 아닙니다. 현재 최저매각가 51,934,000원으로 배당을 가정하면 근저당권에는 50,599,188원이 배당되고 573,400,812원의 미배당이 발생하지만, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 근저당 미배당액을 낙찰자가 추가로 지급하는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층502호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 |
| 소유자 | 신민서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 51,934,000원 / 51,934,000원 (신건) |
| 청구금액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준권리 | 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 624,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2015.10.30 접수된 을구 2번 인동새마을금고 근저당권입니다. 등기에는 공동담보목록 제2015-631호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있고, 2025.03.07 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 본 호 502호는 후순위 전입
현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 16명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 본건 호실인 502호 임차인은 박성민 1명입니다. 박성민의 전입일은 2022.10.24로, 말소기준일 2015.10.30보다 뒤입니다. 따라서 본건 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고 2025.03.26 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배유빈 | 201호 | 2022.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안재란 | 202호 | 2023.07.10 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경중 | 203호 | 2018.09.05 | 3,600 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정하범 | 205호 | 2016.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의준 | 206호 | 2024.01.02 | 2,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장주일 | 207호 | 2022.03.15 | 5,300 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한기웅 | 208호 | 2024.07.26 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 302호 | 2019.10.16 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호성 | 303호 | 2023.09.14 | 2,200 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 306호 | 미상 | 3,500 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장수명 | 307호 | 2022.02.25 | 4,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성민 | 502호 | 2022.10.24 | 4,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동건 | 506호 | 2019.03.08 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 507호 | 2023.11.01 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창동 | 508호 | 2019.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 508호 | 2022.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금은 조사상 기재된 수치를 그대로 표시했습니다. 전입일이 확인되지 않은 306호 권태호는 대항력 유무를 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 본건 주소인 502호 박성민은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 51,934,000원, 시세 메리트는 확정 불가
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 51,934,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 51,934,000원으로 봅니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,812원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 50,599,188원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 624,000,000원 중 50,599,188원이 배당되고, 미배당은 573,400,812원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 부근은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 1층 계단실 등, 2층·3층·4층이 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 도로에 접하고 있으며, 토지자료상 중로한면입니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 공시지가 489,600원/㎡, 평지·세로장방형입니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 502호 임차인 확인. 박성민의 전입일 2022.10.24, 배당요구일 2025.03.26을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 인수권리 확인. 명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 51,934,000원을 판단하기 전에 동일 오피스텔 또는 인근 비교 가능한 거래가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2015-631호가 기재돼 있으므로 배당관계를 원본 등기와 함께 확인하세요.
- 다른 호실 조사명단 구분. 전체 조사명단 중 306호 권태호는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 본건 502호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
본건 502호만 놓고 보면 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준권리는 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권이고, 502호 박성민은 2022.10.24 전입해 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 51,934,000원이 곧 실질취득금액이지만, 이를 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류”입니다. 특히 전체 호실 조사명단에는 전입일 미상의 306호 임차인도 있으므로, 호실별 권리관계를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
