대구지방법원 2025타경10834. 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 제1동 2층 207호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 신민서이고, 권리분석의 기준은 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이며 공동담보목록 제2015-631호가 기재되어 있습니다.
본건 207호에는 장주일의 전세권이 2022.03.11 설정되어 있고 전세금은 53,000,000원입니다. 전입일도 2022.03.15로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 장주일은 대항력이 없고, 등기된 전세권 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 장주일 전세권 배당은 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층 207호 |
| 도로명 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 2층 오피스텔 단위세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 사용승인일 2014.05.14 |
| 소유자 | 신민서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,886,000원 / 65,720,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권입니다. 이후 현재 소유자 신민서로 소유권이 이전됐고, 2022.03.11 장주일의 전세권, 2024.12.11 롯데카드 가압류, 2025.03.07 임의경매개시결정이 이어집니다. 장주일 전세권과 롯데카드 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 본건 207호 임차·전세권
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금·전세금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장주일 | 207호 | 2022.03.15 | 53,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
장주일은 207호에 주거 목적으로 조사됐고, 등기부에는 2022.03.11 전세금 53,000,000원의 전세권이 설정되어 있습니다. 전입일 2022.03.15는 말소기준일인 2015.10.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 전세권 역시 후순위이므로 낙찰자가 전세금 53,000,000원을 별도로 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 하지만 시세 판단은 별개
감정가는 93,886,000원이고 현재 최저매각가는 65,720,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가 70% 조건입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 46,004,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 32,202,799원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,582,960원 |
| 1. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 64,137,040원 |
| 2. 전세권 · 장주일 | 53,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,304,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,582,960원을 제외한 64,137,040원이 말소기준 근저당에 배당되고, 장주일 전세권과 롯데카드 가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 626,167,565원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 속칭 “한빛오피스텔”로 조사된 4층 건물이며, 2층·3층·4층에 각각 오피스텔 단위세대가 배치되어 있습니다.
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 있고, 주변은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14입니다. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역에 포함되고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 207호 점유 확인. 장주일의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인하세요.
- 전세권 말소 확인. 2022.03.11 설정된 장주일 전세권이 후순위 소멸권리라는 점을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 공동담보 확인. 인동새마을금고 근저당 채권최고액 624,000,000원은 공동담보목록 제2015-631호가 기재된 권리입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 65,720,000원이 감정가 70%라는 사실과 실제 시장가격을 구분해 판단하세요.
- 관리비·점유비용. 오피스텔 관리비 체납과 명도 관련 비용은 관리주체와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2015.10.30 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 207호의 장주일 전입일 2022.03.15와 전세권 설정일 2022.03.11은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 장주일의 전세금 53,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가 65,720,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만 보고 “싸다”고 결론내리는 것은 피해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 본건은 권리 인수보다 실제 오피스텔 거래가격·임대수요·점유 및 관리 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
