대구지방법원 2025타경10834. 본건은 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 속칭 ‘한빛오피스텔’ 1동 2층 206호입니다. 감정평가 이용상태는 2~4층이 각 7개호씩 구성된 오피스텔이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2014.05.14.입니다. 현재 소유자는 신민서입니다.
권리분석의 기준점은 2015.10.30. 접수된 인동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이며 공동담보가 설정된 근저당입니다. 이후 현재 소유자인 신민서에게 소유권이 이전됐고, 2025.01.10. 정의준 명의의 주택임차권등기가 접수된 뒤 2025.03.07. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 2층 206호 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 50,288,000원 / 35,201,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고) / 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준
말소기준권리는 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당입니다. 206호 임차권자 정의준의 임대차계약일은 2023.12.17., 점유개시일은 2023.12.30., 주민등록일과 확정일자는 모두 2024.01.02.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 2025.01.10. 등기된 임차권 역시 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 206호는 후순위 임차권
| 임차인 | 점유범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정의준 | 전유부분의 전부 | 2024.01.02 | 2024.01.02 | 25,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
정의준은 등기부상 206호 주소로 임차권등기를 마쳤고, 임차보증금은 25,000,000원입니다. 그러나 전입일 2024.01.02.가 말소기준일 2015.10.30.보다 뒤이므로 대항력 없음이 명확합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인으로 봅니다. 건물 내 다른 호실에 관한 전입·점유 조사도 함께 확인되지만, 201호·202호·203호·205호·207호·208호·302호·303호·306호·307호·502호· 506호·507호·508호 등으로 본건 206호와 호실이 다릅니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 35,201,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실제 거래가격과 비교해야 합니다. 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 현재 35,201,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 실질취득액은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가와 같은 35,201,000원이지만, 이 금액의 시장 경쟁력은 주변·동일 건물 오피스텔의 최신 거래와 임대수익 자료를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,201,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,033,618원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 34,167,382원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,033,618원을 제외한 34,167,382원이 말소기준 근저당권에 배당되는 추정입니다. 채권최고액 624,000,000원 기준 미배당액은 589,832,618원이지만, 이는 공동담보 근저당 채권의 미충족액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 있고, 부근은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 용도. 2층 1~7호, 3층 8~14호, 4층 15~21호가 각각 오피스텔로 이용되는 건물입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접합니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역에 포함되며, 상대보호구역·가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업단지 지원시설부지의 오피스텔이라는 용도 특성상, 실제 환금성은 주변 오피스텔 거래량과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 임차권 재확인. 정의준의 전입일 2024.01.02., 확정일자 2024.01.02., 보증금 25,000,000원과 말소기준일 2015.10.30.의 선후관계를 원본에서 다시 대조하세요.
- 인수권리 문구 확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 35,201,000원을 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 직접 비교하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 임대수요 확인. 구미제4국가산업단지 지원시설부지라는 위치 특성상 실제 임차 수요, 공실기간, 임대료 수준을 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 채권최고액 624,000,000원의 근저당은 공동담보로 설정돼 있습니다. 큰 미배당액 자체를 매수인 인수채무로 오해하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구·점유 현황을 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미정”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015년 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 206호 임차인 정의준의 전입과 확정일자는 2024년으로 후순위입니다. 25,000,000원의 임차보증금과 임차권등기가 존재하더라도 매수인이 승계하는 구조는 아니며 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰돼 최저가가 35,201,000원까지 내려왔지만, 비교할 최신 실거래 자료가 없는 상태에서는 이 금액이 비싼지 싼지 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단”이 가장 정확한 결론입니다. 공동담보 채권의 큰 미배당액에 겁먹을 필요도 없고, 70% 최저가라는 숫자만 보고 매력을 과대평가할 이유도 없습니다.
