대구지방법원 2025타경10834. 경북 구미시 산동읍 봉산리의 속칭 ‘한빛오피스텔’ 1동 3층 301호입니다. 감정평가 이용상태는 2~4층 각 층이 오피스텔 7개호씩 구성된 업무시설이고, 본건은 3층 오피스텔에 해당합니다. 현재 소유자는 신민서이며 2018.03.13 소유권을 취득했습니다. 경매는 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고)의 신청으로 개시되었고 청구금액은 453,947,870원입니다.
권리의 중심은 2015.10.30 설정된 인동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 등기된 권리 중 본건에 직접 영향을 주는 2024.10.28 마루전자주식회사의 주택임차권은 주민등록일 2024.10.15, 확정일자 2024.10.25로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층 301호 · 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 · 3층 오피스텔 |
| 소유자 | 신민서 (2018.03.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 41,114,000원 / 28,779,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고) / 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2014.05.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
2014.05.19 계명새마을금고 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 경매의 말소기준은 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권입니다. 2017년 신민서 명의 근저당권과 하나캐피탈 가압류도 등기부상 이미 말소되었습니다. 2024년 마루전자주식회사의 임차권과 2025년 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 등기임차권은 후순위, 미특정 점유는 확인 필요
| 성명 | 대상 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마루전자주식회사 | 전유부분 전부 | 전입 2024.10.15 · 계약 2021.07.19 · 점유 2021.08.01 | 10,000,000원 | 없음 | 후순위 확정 2024.10.25 | 0원 |
| 자주식 | 호실 특정 없음 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명세서 명시 없음 |
마루전자주식회사는 본건 등기부에 주택임차권자로 직접 기재되어 있습니다. 보증금 10,000,000원, 주민등록일 2024.10.15, 확정일자 2024.10.25로 말소기준일 2015.10.30보다 늦으므로 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 201호·202호·203호·205호·206호·207호·208호·302호·303호·306호·307호·502호·506호·507호·508호 등 다른 호실의 점유자도 기재되어 있습니다. 본건 301호와 직접 연결되지 않는 호실 기록은 본건 인수 판단과 분리해 보았습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가 41,114,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 28,779,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 감정가 70%라는 숫자는 경매 회차상 할인율일 뿐, 최근 시장가격 대비 저평가를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,022원 |
| 1. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 27,860,978원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 말소기준 근저당 채권의 미배당액은 596,139,022원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 28,779,000원 | 27,860,978원 | 596,139,022원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 20,145,300원 | 19,382,685원 | 604,617,315원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 14,101,710원 | 13,447,879원 | 610,552,121원 | 0원 |
각 회차에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰로 가격이 내려가면 공식 계산상 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 이는 시세 대비 저렴해진다는 의미와는 별개입니다. 시장가격 비교가 없는 상태에서는 어느 회차부터 가격 경쟁력이 생기는지 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며 주변은 다가구주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 용도. 2~4층이 오피스텔로 이용되고 있으며 각 층 7개호, 전체 21개 단위세대 구분소유건물입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14입니다. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 도로에 접하며 토지 자료상 중로 한 면 접면입니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 공시지가 489,600원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유자 확인. 마루전자주식회사 임차권과 별도로 호실 미특정 점유기록 ‘자주식’이 301호와 연결되는지 확인하세요.
- 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 주민등록 전입세대 열람 등 원본 자료 대조가 중요합니다.
- 임차권 소멸 확인. 마루전자주식회사 임차권은 2024.10.28 등기, 보증금 10,000,000원으로 말소기준보다 후순위입니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 28,779,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 관리비·현황 확인. 오피스텔 공용관리비 체납과 실제 내부 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 성격 확인. 근저당 미배당액 596,139,022원은 채권자의 미회수액이지 매수인의 인수채무가 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료를 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준이 명확하고, 본건에 등기된 임차권도 후순위라 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 41,114,000원에서 한 차례 유찰된 28,779,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이를 곧바로 ‘싼 오피스텔’로 평가할 수는 없습니다. 실거래 가격 비교가 없고, 무엇보다 호실이 특정되지 않은 주거 점유자의 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 301호 실제 점유관계 확인 전에는 권리분석을 완결하면 안 된다입니다.
