대구지방법원 2025타경10834. 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 도로명 산호대로43길 18-12의 1동 3층 302호 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 신민서이고, 권리분석의 기준점은 2015.10.30. 설정된 인동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이며 공동담보목록 제2015-631호가 기재돼 있습니다.
이 기준보다 뒤에 생긴 경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 302호에 등기된 이상훈의 임차권은 임대차계약일 2019.10.11., 주민등록일 2019.10.16., 점유개시일·확정일자 2019.11.15.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 매수인에게 보증금 20,000,000원이 승계되는 구조가 아니라, 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 3층 오피스텔 단위세대 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 54,530,000원 / 38,171,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2014.05.14 |
① 권리 흐름 — 2015.10.30. 근저당이 기준
현재 권리분석에서 핵심은 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당입니다. 이 권리는 말소기준권리로 선언돼 있고 매각으로 소멸합니다. 2025.03.07. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기부에는 채권자가 구미강동새마을금고(변경 전: 인동새마을금고)로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 302호 임차권자는 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 전유부분 전부 | 2019.10.16 | 2019.11.15 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이상훈은 2019.10.11. 임대차계약, 2019.10.16. 주민등록, 2019.11.15. 점유개시 및 확정일자를 갖고 있으며 2025.03.18. 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 말소기준권리 2015.10.30.보다 전입이 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조로 보지 않습니다.
③ 배당 구조 — 매각대금 대부분이 선순위 근저당으로
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,078원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 37,083,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 38,171,000원을 전액 매각대금으로 가정한 계산입니다. 집행비용 1,087,078원 후 선순위 근저당에 37,083,922원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 586,916,078원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 38,171,000원 | 37,083,922원 | 586,916,078원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 26,719,700원 | 25,838,745원 | 598,161,255원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 18,703,790원 | 17,967,122원 | 606,032,878원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 부근은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 용도. 속칭 한빛오피스텔로 기재돼 있고, 2층·3층·4층 각 7개호의 오피스텔 단위세대로 이용됩니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14.입니다. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당이 기준이며, 공동담보목록 제2015-631호가 연결돼 있습니다.
- 302호 임차권 확인. 이상훈 보증금 20,000,000원, 전입 2019.10.16., 확정일자 2019.11.15.로 말소기준보다 뒤입니다.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
- 가격은 시세와 별도 비교. 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격대를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당부족과 인수는 구분. 근저당 미배당이 586,916,078원이어도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현황조사 범위 확인. 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 확인돼 있으므로 입찰 전 302호 현황을 현장에서 다시 특정할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 대상 302호 임차권자 이상훈의 전입은 2019.10.16.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 배당 시나리오상 낙찰자 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가는 38,171,000원, 감정가의 70% 회차라는 사실까지만 확인됩니다. 오피스텔은 산업단지 지원시설부지 내 입지와 실제 임대·매매 환금가격이 낙찰가의 적정성을 좌우할 수 있으므로, “1회 유찰 = 싸다”가 아니라 “권리는 안전하니 이제 실제 가격을 검증해야 한다”가 이 물건의 결론입니다.
