대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 속칭 ‘한빛오피스텔’ 1동 3층 308호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14., 3층은 오피스텔 7개호로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 신민서이고, 경매의 기준이 되는 권리는 2015.10.30. 설정된 인동새마을금고 근저당권 채권최고액 624,000,000원입니다.
이 근저당은 공동담보목록 제2015-631호에 포함된 권리입니다. 채권최고액이 이 호수의 감정가보다 매우 크지만, 이를 308호의 가치나 매수인 인수액과 직접 동일시하면 안 됩니다. 배당 시나리오상 현재 회차에서 근저당권자에게 배당되는 금액은 28,415,808원이고, 미배당액은 595,584,192원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층 308호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 4층 건물 중 3층 · 3층 오피스텔 7개호 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 41,920,000원 / 29,344,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 정리
최초 계명새마을금고 근저당권 624,000,000원은 2015.10.30. 해지로 말소됐고, 같은 날 인동새마을금고 근저당권 624,000,000원이 새로 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 신민서 명의 근저당 150,000,000원과 하나캐피탈 가압류 35,361,910원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.03.07. 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고)의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 조사 — 308호와 일치하는 점유자는 없다
사건 조사에는 총 16명의 점유자가 기재되어 있으나, 호수는 201호·202호·203호·205호·206호· 207호·208호·302호·303호·306호·307호·502호·506호·507호·508호로, 대상 308호와 일치하는 점유자는 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 항목도 없습니다. 따라서 아래 타 호수의 보증금은 308호의 인수액에 합산하지 않습니다.
| 이름 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배유빈 | 201호 | 2022.12.28 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안재란 | 202호 | 2023.07.10 | 2,000 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경중 | 203호 | 2018.09.05 | 3,600 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정하범 | 205호 | 2016.12.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의준 | 206호 | 2024.01.02 | 2,500 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장주일 | 207호 | 2022.03.15 | 5,300 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한기웅 | 208호 | 2024.07.26 | 1,500 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 302호 | 2019.10.16 | 2,000 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호성 | 303호 | 2023.09.14 | 2,200 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 306호 | 미상 | 3,500 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장수명 | 307호 | 2022.02.25 | 4,500 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성민 | 502호 | 2022.10.24 | 4,000 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동건 | 506호 | 2019.03.08 | 2,000 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 507호 | 2023.11.01 | 3,000 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창동 | 508호 | 2019.03.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 508호 | 2022.10.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 41,920,000원의 70%인 29,344,000원입니다. 한 차례 유찰돼 법원 최저가가 낮아진 것은 분명하지만, 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래 비교치가 없어 29,344,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 구분해야 합니다. 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가하지 않습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 29,344,000원이지만, 이 금액을 시장 시세와 비교하는 단계는 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 928,192원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 28,415,808원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권 미배당액은 595,584,192원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 29,344,000원 | 28,415,808원 | 595,584,192원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 20,540,800원 | 19,771,066원 | 604,228,934원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 14,378,560원 | 13,719,746원 | 610,280,254원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 속칭 ‘한빛오피스텔’로, 2층·3층·4층 각각 오피스텔 7개호가 배치된 업무시설입니다.
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 주변은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물, 사용승인일 2014.05.14. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당하며, 중로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 389.5㎡, 공시지가 489,600원/㎡, 평지·세로장방형입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이지만 실거래 비교 근거가 없어 시장가격과 거래 유동성을 수치로 단정하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 308호 점유관계 재확인. 사건 조사상 타 호수 점유자는 다수 있으나 308호와 일치하는 점유자는 없습니다. 대상 호수 실제 점유상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당권이 기준이며 공동담보목록 제2015-631호가 기재돼 있습니다.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 가격과 할인율 구분. 29,344,000원은 감정가의 70%이지만 시세의 70%라는 뜻은 아닙니다.
- 배당 미회수액과 인수액 구분. 현재 근저당 미배당 595,584,192원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 사건 전체에는 16명의 점유자가 조사됐지만 308호와 일치하는 점유자는 없습니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가 41,920,000원에서 한 차례 유찰돼 29,344,000원까지 내려왔지만, 이를 실제 시세와 비교할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 현 시점의 결론은 ‘권리상 인수는 0원, 감정가 대비 70%, 그러나 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않음’입니다. 감정가 대비 할인만 보고 응찰하기보다 308호의 실제 점유와 시장가격을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
