대구지방법원 2025타경10834. 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 1동 3층 303호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 신민서이고, 권리분석의 기준은 2015.10.30 설정된 인동새마을금고 채권최고액 624,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있으며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 경매개시결정 역시 매각으로 정리되고, 현재 배당표 기준 매수인에게 넘어오는 등기상 인수액은 0원입니다.
이 물건의 중요한 확인 지점은 점유입니다. 303호에는 김호성이 2023.09.14 전입한 것으로 확인되지만, 말소기준일 2015.10.30보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료대로라면 보증금 미배당분이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 다만 실제 인도 과정은 점유상태에 따라 달라질 수 있으므로 현장 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층303호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 3층 오피스텔 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 51,997,000원 / 36,397,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 계명새마을금고 근저당은 2015.10.30 해지로 이미 말소됐고, 이후 설정됐던 이시훈 전세권, 신민서 근저당, 하나캐피탈 가압류, 황정윤 전세권도 각각 이미 말소된 상태입니다. 2025.03.07 경매개시결정은 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고)가 신청했고, 해당 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 303호 임차인 — 대항력 없음
| 성명 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호성 | 303호 | 2023.09.14 | 2,200만원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김호성의 전입일은 2023.09.14로 말소기준일 2015.10.30보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 51,997,000원, 현재 최저매각가는 36,397,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 최저매각가와 같은 36,397,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,146원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 35,341,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 624,000,000원 중 35,341,854원이 배당되는 구조로, 미배당액은 588,658,146원입니다. 그러나 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용. 4층 철근콘크리트구조 건물로, 2층·3층·4층은 각각 오피스텔 7개호로 이용됩니다. 사용승인일은 2014.05.14입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접합니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 공시지가 489,600원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유 확인. 김호성의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현재 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 303호 보증금은 2,200만원으로 표시돼 있고 확정일자·우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조하세요.
- 공동담보 근저당 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 624,000,000원에는 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있습니다. 미배당액 자체는 인수되지 않지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 임대수요 점검. 국가산업단지 지원시설부지 입지인 만큼 실제 공실과 임대수요, 관리상태를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 확인이 먼저
이 물건은 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2015.10.30 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 경매로 정리되지 않는 별도 인수권리는 확인되지 않습니다. 303호 김호성도 2023.09.14 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 실질취득은 최저가와 같은 36,397,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 가격이 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 오피스텔의 실제 점유·임대수요·내부 상태를 확인한 뒤 36,397,000원이 합리적인지 판단하는 것입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단. 그 구분이 필요한 물건입니다.
