69,006,000원
대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 속칭 한빛오피스텔 1동 3층 307호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이고 사용승인일은 2014.05.14입니다. 2층부터 4층까지 오피스텔 단위세대로 이용되고 있으며, 본건 307호 역시 오피스텔입니다. 현재 감정가는 98,581,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 69,006,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고 공동담보목록 제2015-631호가 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 정리됩니다. 대상 호실의 임차인 장수명도 전입일이 2022.02.25로 말소기준보다 훨씬 뒤여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층307호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 3층 307호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 사용승인 2014.05.14 |
| 소유자 | 신민서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 98,581,000원 / 69,006,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2015.10.30 접수된 을구 2번 인동새마을금고 근저당권 624,000,000원입니다. 같은 날 정영창의 소유권이전이 있었고, 이후 설정됐던 전보라의 전세권 40,000,000원, 신민서의 근저당권 150,000,000원, 하나캐피탈 주식회사의 가압류 35,361,910원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하며, 2025.03.07 임의경매개시결정 역시 매각으로 정리됩니다.
② 임차인 — 307호 장수명, 대항력 없음
| 임차인 | 호실 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장수명 | 307호 · 주거 | 2022.02.25 | 4,500만원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
307호 기준 임차인은 장수명 1명입니다. 전입일 2022.02.25는 말소기준일 2015.10.30보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구 여부도 확정적으로 기재되어 있지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 임차보증금 미배당분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단 근거는 제한적
감정가는 98,581,000원, 현재 최저매각가는 69,006,000원입니다. 시나리오상 현재 회차는 1회 유찰·감정가 70% 회차이고, 2회 유찰 시 48,304,200원, 3회 유찰 시 33,812,940원으로 제시돼 있습니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 69,006,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 내려왔다”는 사실만으로 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 정리되더라도 응찰가격은 별도의 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,108원 |
| 2. 근저당권 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 67,363,892원 |
| 미배당 | - | 556,636,108원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 69,006,000원 가정 시 집행비용 1,642,108원을 제외한 67,363,892원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 556,636,108원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며 주변은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 1층은 계단실 등, 2층·3층·4층은 각각 오피스텔 7개호로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 도로에 접하고 있으며 감정평가에는 노폭 8미터 도로로 기재돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역에 포함되고, 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 307호 실제 점유 확인. 장수명이 주거 임차인으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 장수명의 확정일자와 배당요구 여부가 명확하지 않으므로 최신 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 69,006,000원의 시장가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.10.30 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 307호 임차인 장수명의 전입은 2022.02.25로 그보다 뒤입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 98,581,000원에서 한 차례 유찰돼 69,006,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”은 확인할 수 있지만 “현재 가격이 싸다”까지 확인된 물건은 아닙니다. 권리 확인 뒤에는 307호 실제 점유와 시장가격 검증이 남습니다.
